价格鉴证理论与实务

多选题市场法鉴证土地使用权价格时，对交易案例修正应考虑的主要因素有（　　）。[2007年真题]A交易情况B个别因素C区域因素D交易日期E用途

题目
多选题
市场法鉴证土地使用权价格时，对交易案例修正应考虑的主要因素有（　　）。[2007年真题]
A

交易情况

B

个别因素

C

区域因素

D

交易日期

E

用途

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第1题：

在运用市场法对土地使用权进行评估时，对交易情况进行修正时应考虑的因素包括（）。

  • A、有一定利害关系的主体之间的交易
  • B、有特别动机的交易
  • C、买方或卖方不了解市场行情的交易
  • D、交易时点
  • E、其他特殊交易情形

正确答案:A,B,C,E

第2题：

单选题
确定价格鉴证方法的依据不包括（　　）。
A

实地勘察

B

收集的城市基准地价文件及图表资料

C

收集的土地出(转)让、出租案例资料

D

土地使用权价格鉴证作业计划


正确答案： A
解析： 通常是根据实地勘察情况和收集到的资料数据，选择确定适当的价格鉴证方法。鉴证方法的选择不以鉴证作业计划为依据。

第3题：

运用市场比较法评估物业价格是,其基本过程是()。

A.搜集交易案例—--选取可比实例—--交易情况修正—--交易日期修正----区域因素修正----个别因素修正----物业价格确定

B.选取可比实例—--交易情况修正—--交易日期修正----区域因素修正----物业价格确定

C.搜集交易案例—--交易情况修正—--交易日期修正----个别因素修正----物业价格确定


参考答案：A

第4题：

单选题
时间差异会造成地价的变化，因此，交易日期应该修正的是（　　）。
A

比较案例成交时间与价格鉴证标的交易时间差异对地价的影响

B

剔除比较案例交易价格中包含的一些特殊因素

C

土地使用年限的修正

D

有一定利害关系的主体之间的交易


正确答案： A
解析： B项是交易情况的修正；C项属于对个别因素进行的修正；D项是交易情况修正的内容。

第5题：

多选题
下列关于收益年限确定的说法，正确的有（　　）。
A

对于单独土地和单独建筑物的价格鉴证，可以按建筑物耐用年限或土地使用权年限计算

B

对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，计算净收益时可以扣除建筑物折旧和土地取得费用摊销

C

对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限

D

对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，

E

对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可选用有限年的收益法计算公式


正确答案： B,E
解析： A项，对于单独土地和单独建筑物的价格鉴证，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限；B项对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，计算净收益时不应扣除建筑物折旧和土地取得费用摊销。

第6题：

单选题
关于土地使用权价格鉴证方法的理论依据的说法中，错误的是（　　）。
A

土地使用权价格鉴证的收益法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论

B

土地使用权价格鉴证的成本法的理论依据是生产费用价值论

C

土地使用权价格鉴证中的市场法，其理论依据是交易中的替代原理

D

土地使用权价格鉴证的成本法的理论依据是费用价值化，因此就土地价值而言，其市场价值的高低完全取决于成本


正确答案： D
解析： D项成本法的理论依据是生产费用价值论。但就土地价值而言，其市场价值的高低并不完全取决于成本，而主要取决于效用或收益的大小。

第7题：

单选题
对一些市场上没有或极少有交易，也不具有独立、连续获利能力的财物，其价值高低又不主要取决于成本，应采用（　　）进行价格鉴证。[2005年真题]
A

市场法

B

成本法

C

收益法

D

专家咨询法


正确答案： A
解析： 在进行涉案财物价格鉴证时，很多价格鉴证标的属稀有、异常财物。这些财物市场上没有或极少有交易，也不具有独立、连续的获利能力，其价值高低又不主要取决于成本，价格鉴证很难采用成本法、收益法或符合规范要求的市场法进行。在这种情况下可以采用专家咨询法。

第8题：

（2017年真题）运用市场法评估投资性房地产公允价值时，对可比案例的比较修正或调整应符合相关规定，下列说法正确的有（　）。

A.分别对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过20%
B.共同对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过30%
C.当修正幅度或比值超过相关规定，应调整取值
D.当修正幅度或比值超过相关规定，应重新选择可比案例
E.经修正或调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.2

答案：A,B,D,E
解析：
可比案例的比较修正应注意的问题包括： （1）分别对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过20%，共同对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过30%； （2）经修正或者调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.2；（3）当修正幅度或者比值超过上述规定，应重新选择可比案例。

第9题：

多选题
下列关于专家咨询法的叙述，正确的是（　　）。[2008年真题]
A

专家咨询法是对市场法的一种模拟

B

专家是根据自己的专业理论知识和经验对价格鉴证标的价格进行鉴证

C

专家是以市场潜在的购买者的身份对价格鉴证标的价格进行判断的基础上进行鉴证

D

市场销售人员不能作为专家

E

专家要精通业务，有一定名望，有一定代表性


正确答案： A,E
解析： 专家咨询法是对市场法的一种模拟，它是将专家设定为市场潜在购买者，利用其知识、经验和分析判断能力对价格鉴证标的进行鉴证的一种方法。所选择的专家应为在与价格鉴证标的密切相关行业专业领域内，从事多年工作的专业技术人员或市场销售人员，要精通业务、有一定名望和代表性，能够对价格鉴证提出有价值专业意见。D项市场销售人员也可作为专家。

第10题：

单选题
市场法中确定比较案例的原则不包括（　　）。
A

与价格鉴证标的用途应相同

B

与价格鉴证标的交易类型应相同

C

交易时间与价格鉴证基准日应相同

D

交易案例应为正常交易或可修正为正常交易


正确答案： A
解析： C项交易时间与价格鉴证基准日应接近或可以进行比较修正，不一定要完全一样。

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