物业管理实务
问答题张先生于2002年购买了一套某花园式住宅的配套底商。入住时，小区尚未全部竣工。急于用底商开餐厅的张先生没有追究工程的不完善，草草接收了房屋，餐厅也随即开业。由于在其后对房屋的使用中，张先生对房屋以及物业管理存在诸多不满。除入住时交了一年物业费外，3年内没有向物业管理公司交过任何费用。截止到2004年底。张先生已经拖欠物业费、水电费、取暖费20多万元。在多次催缴无效的情况下，物业管理公司将张先生告上了法庭。经过调查审理和法院调节，张先生对物业费和取暖费没有异议，但对水电费不能认同。原因是：物业管理公司
题目
问答题
张先生于2002年购买了一套某花园式住宅的配套底商。入住时，小区尚未全部竣工。急于用底商开餐厅的张先生没有追究工程的不完善，草草接收了房屋，餐厅也随即开业。由于在其后对房屋的使用中，张先生对房屋以及物业管理存在诸多不满。除入住时交了一年物业费外，3年内没有向物业管理公司交过任何费用。截止到2004年底。张先生已经拖欠物业费、水电费、取暖费20多万元。在多次催缴无效的情况下，物业管理公司将张先生告上了法庭。经过调查审理和法院调节，张先生对物业费和取暖费没有异议，但对水电费不能认同。原因是：物业管理公司不能提供由张先生签字确认的水电费的起始数字依据。最终。物业管理公司损失了水电费总额的20％。在此案例中。物业管理公司的错误在哪里？
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相似问题和答案
第1题：
某新建住宅小区选聘甲物业服务企业管理。王某以45万元在该小区购买了一套商品房，该商品房的当地建筑安装工程造价为30万元，王某按照相关规定缴纳了住宅专项维修资金。
甲物业服务企业在接管该住宅小区时，其承接查验的内容包括( )。
甲物业服务企业在接管该住宅小区时，其承接查验的内容包括( )。
A.小区内供电、采暖、给排水等设施设备
B.小区内道路、围墙等公共配套设施
C. 小区的各项费用与收支情况
D.小区的安全防范系统
B.小区内道路、围墙等公共配套设施
C. 小区的各项费用与收支情况
D.小区的安全防范系统
答案：A,B,D
解析：
新建物业承接查验的主要内容：①物业资料；②物业共用部位；③共用设施设备；④园林绿化工程；⑤其他公共配套设施。选项A属于物业共用部位；选项B属于其他公共配套设施；选项D属于共用设施设备。
第2题：
某开发商为促销楼盘，在醒目位置贴出告示：“新房上市，6月1日开始出售，欲购从速。有2室1厅标准户型10套，全价30万元一套，在开售日当天（6月1日）以6折优惠价售给最先到场的l0位顾客。”张先生见到告示后于5月31日晚前往售楼处排队，排在第七位。6月1日晨，张先生在办理购房手续时被告知：告示有误，应是最早入场的l0位顾客可以8折优惠价购房。张先生将开发商告上法庭。
如法院认定开发商的告示是普通广告，则下列表述正确的是（ ）。
如法院认定开发商的告示是普通广告，则下列表述正确的是（ ）。
A.张先生欲购房须与开发商重谈价格
B.开发商无须以告示写明的优惠价卖房给张先生
C.开发商必须以告示写明的优惠价卖房给张先生
D.张先生可申请法院强制开发商按告示写明的价格卖房给张先生
B.开发商无须以告示写明的优惠价卖房给张先生
C.开发商必须以告示写明的优惠价卖房给张先生
D.张先生可申请法院强制开发商按告示写明的价格卖房给张先生
答案：A,B
解析：
普通的商业广告属于要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为。要约邀请内容往往不明确、不具体，其相对人不特定。所以，要约邀请不具有要约的约束力，发出要约邀请的人不受其约束。本案例，若法院认定为普通广告，张先生欲购买商品房应重新商谈价格，开发商不受其广告写明优惠价格的约束。
第3题：
张先生来到A市旅游，于10月2日凌晨1时入住，10月5日下午19时退房返回工作地。在人住饭店期间，张先生通过挂房账形式在饭店餐厅消费500元，洗衣消费250元，商场购物950元。已知张先生入住房型房价为每间480元，相关服务附加费为10%。
请问：结账时，张先生共应支付给饭店多少费用？
正确答案：
答张先生的费用主要涉及房费、店内消费和服务附加费。
其中，房费因张先生从10月2日凌晨1时人住，10月5日下午19时退房，应付房费4．5×480元=2160元。店内消费500元+250元+950元-1700元。服务附加费为(500元+250元)×10%=75元，在商场购物的费用不用计服务附加费。这样，结账时张先生共应支付2160元+1700元+75元=3935元。
答张先生的费用主要涉及房费、店内消费和服务附加费。
其中，房费因张先生从10月2日凌晨1时人住，10月5日下午19时退房，应付房费4．5×480元=2160元。店内消费500元+250元+950元-1700元。服务附加费为(500元+250元)×10%=75元，在商场购物的费用不用计服务附加费。这样，结账时张先生共应支付2160元+1700元+75元=3935元。
第4题：
餐厅服务员在对客人张先生进行正餐服务时，下列标准用语使用不正确的是哪项（）？
- A、电话铃响三声内接听：您好，餐厅!
- B、点菜时，服务员双手呈递菜单：“张先生，请先看一下菜单”
- C、在为客人上菜前礼貌提示客人：“张先生，打扰一下……”
- D、挂帐时，礼貌请客人签字确认：“张先生，请您签名，谢谢”
正确答案:A
第5题：
甲企业为增值税一般纳税人，主要从事房地产开发与销售业务。 2015年 6月取得 M住宅项目的开发权并于 2015年 11月开工建设， 2017年 8月项目竣工销售。甲企业 2017年 9月该项目有关业务情况如下：
（ 1）销售住宅一万平方米，不含增值税售价 7350元 /平方米，另代收住宅专项维修资金136500元。
（2）将 600平方米底商用于出租，将 500平方米底商用于抵偿工程款，将 200平方米底商无偿赠送给关联企业，将 100平方米底商转为办公自用。
（ 3）购进 M住宅项目用装修材料，取得增值税专用发票注明税额 85000元。
已知： M住宅项目属于老项目，甲企业选择简易计税方法缴纳增值税，增值税征收率为 5%。
要求：
根据上述资料，不考虑其他因素，分析回答下列小题。
下列房产中，应由甲企业缴纳房产税的是（ ）。
（ 1）销售住宅一万平方米，不含增值税售价 7350元 /平方米，另代收住宅专项维修资金136500元。
（2）将 600平方米底商用于出租，将 500平方米底商用于抵偿工程款，将 200平方米底商无偿赠送给关联企业，将 100平方米底商转为办公自用。
（ 3）购进 M住宅项目用装修材料，取得增值税专用发票注明税额 85000元。
已知： M住宅项目属于老项目，甲企业选择简易计税方法缴纳增值税，增值税征收率为 5%。
要求：
根据上述资料，不考虑其他因素，分析回答下列小题。
下列房产中，应由甲企业缴纳房产税的是（ ）。
A.出租的底商
B.自用的底商
C.抵偿工程款的底商
D.赠送的底商
B.自用的底商
C.抵偿工程款的底商
D.赠送的底商
答案：A,B
解析：
房地产开发企业建造的商品房，在出售（包括但不限于直接出售、抵债、赠送）前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
第6题：
就某开发商为促销楼盘，在醒目位置贴出告示：“新房上市，6月1日开始出售，欲购从速。有2室1厅标准户型10套，全价30万元一套，在开售日当天（6月1日）以6折优惠价售给最先到场的l0位顾客。”张先生见到告示后于5月31日晚前往售楼处排队，排在第七位。6月1日晨，张先生在办理购房手续时被告知：告示有误，应是最早入场的l0位顾客可以8折优惠价购房。张先生将开发商告上法庭。
如法院认定告示是要约，则下列表述正确的是（ ）。
如法院认定告示是要约，则下列表述正确的是（ ）。
A、张先生欲购房须与开发商重谈价格
B、开发商无须以告示写明的优惠价卖房给张先生
C、开发商必须以告示写明的优惠价卖房给张先生
D、可申请法院强制开发商按告示写明的价格卖房给张先生
B、开发商无须以告示写明的优惠价卖房给张先生
C、开发商必须以告示写明的优惠价卖房给张先生
D、可申请法院强制开发商按告示写明的价格卖房给张先生
答案：C,D
解析：
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约应符合下列规定：①是由具有订约能力的人作出的；②具有订立合同的目的；③向要约人希望与之缔结合同的受要约人发出，即向特定人发出；④内容具体确定，包括一经受要约人承诺，合同即可成立的各项基本条款；⑤表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。本案例中，若法院认定为要约，开发商受其广告中写明的优惠价格的约束，必须以告示写明的优惠价卖房给张先生，否则张先生可申请法院强制开发商按告示写明的价格卖房。
第7题：
某开发商开发一个住宅小区，该小区土地总面积为20000m2，住宅用地总面积为15000m2，规划建筑面积80000m2。其中，22层的住宅楼4幢，每幢12000m2；10层的住宅楼4幢，每幢7000m2，其余的为配套设施建筑。该小区规划建设930套住宅。李某虽然没有明确的购买目的，看到周围的不少朋友在买房，便在该小区以3000元/m2的价格购买了一套建筑面积为90m2的已经竣工的住宅。
该住宅小区的住宅建筑毛密度为（ ）万m2/hm2。
该住宅小区的住宅建筑毛密度为（ ）万m2/hm2。
A.3.80
B.4.00
C.5.07
D.5.33
B.4.00
C.5.07
D.5.33
答案：D
解析：
住宅建筑面积毛密度=住宅建筑面积÷居住区用地（万m2/hm2）＝80000÷15000=5.33（万m2/hm2）。@##
第8题：
某旅游团去木兰围场旅游。团员们骑马、射箭、吃烤肉，最后去商店购买纪念品。已知：(1)有人买了蒙古刀。 (2)有人没有买蒙古刀。(3)该团的张先生和王女士都买了蒙古刀。如果以上三句话中只有一句为真，则以下哪项肯定为真?( )
A．张先生和王女士都没有买蒙古刀。
B．张先生买了蒙古刀，但千女士没有买蒙古刀。
C．该旅游团的李先生买了蒙古刀。
D．张先生和王女士都买了蒙古刀。
正确答案：A
解析：已知：
(1)I
(2)O
(3)张∧王
很容易判断出(1)和(2)是下反对关系，所以二者至少一真。由于三句话中只有一句真，所以(3)一定假。即：张先生和王女士至少有一人没有买蒙古刀。由张先生和王女士至少有一人没有买蒙古刀可推出(2)是真的。由(2)真，根据题意(三句话只有一句真)可推出(1)假。即：所有人都没有买蒙古刀。既然所有人都没有买蒙古刀，当然张先生和王女士也都没有买蒙古刀。所以，选项A是正确的。
解析：已知：
(1)I
(2)O
(3)张∧王
很容易判断出(1)和(2)是下反对关系，所以二者至少一真。由于三句话中只有一句真，所以(3)一定假。即：张先生和王女士至少有一人没有买蒙古刀。由张先生和王女士至少有一人没有买蒙古刀可推出(2)是真的。由(2)真，根据题意(三句话只有一句真)可推出(1)假。即：所有人都没有买蒙古刀。既然所有人都没有买蒙古刀，当然张先生和王女士也都没有买蒙古刀。所以，选项A是正确的。
第9题：
住宅小区内的地下车库为开发商所有，开发商可自行决定将车位出售给小区业主，也可将其全部出售给邻近小区的业主。
正确答案:错误
第10题：
某开发商在预售广告中宣称，其开发的楼盘所属地块内将配建高端养老机构。周某家中老人年迈，看到该广告后就和开发商签订合同，购买了房屋一套。但小区交付后，周某发现开发商并未配建养老机构。对此情形，以下说法正确的有（）
- A、预售广告是要约邀请，其内容只是宣传，并不能用来确定开发商的义务
- B、预售广告中的内容是要约，因为其对房屋的相关设施做出了具体确定的说明，并对张某的购买有重大影响
- C、本案中，预售广告的内容如果没有写入正式合同，则对开发商没有约束力
- D、李某可以追究开发商的违约责任
正确答案:B,D