地块大小
土地用途
土地容积率
地块形状
临街位置
第1题:
(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值,供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?
1.选用假设开发法和市场法进行估价。(1分)
2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。(1分)
3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。(1分)
4.分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式(租或售)。(1分) .
5.运用市场法(0.5分)和收益法等(0.5分),预测建成后房地产总价值(1分),调查了解类似房地产的开发成本费用等,如前期费用、建安工程费用、专业费等,测算土地价格。(1分)
6.选取可比实例进行因素比较修正,确定土地比准价格。(1分)
7.综合两种方法的结果,确定最终估价结果。(1分)
8.根据《房地产估价规范》的要求,撰写并出具估价报告。(1分)
第2题:
A、地块形状
B、面积规模
C、临街状态
D、地形地势
E、地质排涝等因素
第3题:
甲、乙是两块条件相同的相邻地块,甲土地单价为1400元/ m2,容积率为4,土地使用年限为40年; 乙土地单价为900元/ m2,容积率为2.5,土地使用年限为50年,则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。( )
此题为判断题(对,错)。
第4题:
第5题:
土地的优劣一般包括不同地块的()
A.肥沃程度
B.地理位置
C.大小
D.用途
第6题:
(三)需对以下两宗地块进行估价:1号地块是一宗临街宽度80m,临街深度50m,面积为4000㎡的矩形土地;2号地块与1号地块相邻接,是一块临街宽度40m,临街深度40m,面积为1600㎡,形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业,土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得,现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析,认为将1号地块和2地块合并为3号地块,开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估,1号地块的单价为9000元/㎡,2号地块的单价为8000元/㎡。两地块合并为3号地块后,若按新方案开发商业综合楼,3号地块的评估单价为11000元/㎡。
第 11 题 下列关于增值收益的表述中正确的是( )。
A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值
B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率
C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配
D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小
第7题:
甲、乙两块土地,其区位及实物状况都基本一样。甲地块图地单价为506元/㎡,容积率为1.5,土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/㎡,容积率为2.4,土地使用年限为70年在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时,若土地报酬率为8%,则下列表述中正确的有( )。
A.乙地块比甲地块贵
B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/㎡
C.甲地块与乙地块的楼面地价相等
D.甲地块比乙地块贵
E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/㎡
第8题:
甲、乙两块土地,其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2,容积率为1.5,土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820 元/m2,容积率为2.4,土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时,若土地报酬率为8%,则下列表述中正确的有( )。
A.乙地块比甲地块贵
B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C.甲地块与乙地块的楼面地价相等
D.甲地块比乙地块贵
E.乙地块的 70年使用权楼面价高于340元/m2
第9题:
第10题: