房地产估价案例与分析

单选题采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（ ）。A 周边带院落的类似平房B 周边不带院落的类似平房C 周边新建商品住宅D 周边成套二手住宅

题目
单选题
采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（ ）。
A

周边带院落的类似平房

B

周边不带院落的类似平房

C

周边新建商品住宅

D

周边成套二手住宅

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第1题：

单位院内宿舍用户的邮件，按址投递时应投递到( )。

A.单位收发室

B.平房院落门口

C.信报箱

D.居委会


正确答案：A

第2题：

运用比较法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括()。

A:可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
B:可比实例的成交日期应与估价目的吻合
C:可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D:可比实例的成交价格应为正常市场价格
E:对一宗物业进行估价，一般应选取1～3个可比实例

答案：A,C,D
解析：
运用比较法估价时，选取的可比实例应符合如下四个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业，②可比实例的成交日期应与估价时点接近，③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。E项，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例。

第3题：

革房地产估价机构评估某套商品的价值，选取了另一很有成效类似商品住宅作为实例。对该可比实例成交价格进行区位状况修正，包括（ ）修正。

A.楼层 B.朝向 C.户型 D.层高 E 景观


正确答案：ABE

第4题：

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。

A.采用批量估价方法进行评估
B.采用标准价调整法进行评估
C.选用适宜估价方法进行个案评估
D.采用假设开发法进行个案评估

答案：C
解析：
该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。

第5题：

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
本次估价的估价对象应包括（ ）。

A.土地使用权、平房、简易房、水井
B.土地使用权、平房、水井
C.土地使用权、平房、水井、围墙
D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙

答案：C
解析：
征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。

第6题：

市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?


正确答案：
(1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：
①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；
②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；
③可比实例的成交日期应与估价时点接近；
④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)因为成交日期与估价时点相差时问过长(5年应该视作很长时间)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年”。

第7题：

收益性物业市场法中，在选取可比实例时，应符合的基本要求包括()

A:可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
B:可比实例的成交日期应与估价时点接近
C:可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D:可比实例的成交价格应为正常交易价格
E:可比实例的成交价格应为能够修正为正常的市场价格

答案：A,B,C,E
解析：
收益性物业市场法中，选取可比实例的基本要求包括：(1)可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；(2)可比实例的成交日期应与估价时点接近；(3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(4)可比实例的成交价格应为"正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

第8题：

运用市场比较法估价时,选取的()应与估价对象具有类似性。

A、比较实例

B、交易日期

C、交易状况

D、成交价格


参考答案：A

第9题：

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（ ）。

A.周边带院落的类似平房
B.周边不带院落的类似平房
C.周边新建商品住宅
D.周边成套二手住宅

答案：A
解析：
选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平方，因此应选择周边带院落的类似平方作为可比实例。

第10题：

（2017年真题） 在运用市场法评估建（构）筑物价值时，对可比实例的选取要求包括（　）。

A.可比实例是估价对象的类似建（构）筑物
B.可比实例与估价对象的付款方式必须一致
C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格
D.可比实例成交日期与估价时点相近
E.可比实例成交日期与估价时点必须相同

答案：A,C,D
解析：
选取可比实例应符合下列要求：（1）是估价对象的类似房地产； （2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格

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