问答题赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后,赵某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,并重新进行了装修,花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意,赵某欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价,此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元,赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元,现估价人员掌握

题目
问答题
赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后,赵某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,并重新进行了装修,花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意,赵某欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价,此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元,赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元,现估价人员掌握的资料有: 1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件; 2.赵某的购房发票; 3.商品房预售许可证复印件; 4.其他有关房地产市场资料。 请问: 1.上述资料用于抵押估价是否齐全? 2.估价人员可否承诺按170万元进行估价? 3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
参考答案和解析
正确答案: 1.上述资料用于抵押估价尚不齐全,比如缺赵某装修花费成本的证明,拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价,估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
解析: 暂无解析
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相似问题和答案

第1题:

某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后,该人付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,进行了重新装修,又花费了40万元。1997年9月为筹集资金,作其他投资,欲以该别墅向银行抵押贷款,并于1997年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万,该人希望估价值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元。现估价人员掌握的资料有:

(1)该人与开发商于1997年7月30签订的正式合同原件;

(2)该人的购房发票;

(3)商品房预售许可证复印件;

(4)其他市场资料。

问:(1)上述资料用于抵押估价是否齐全?

(2)估价人员可否承诺按170万元进行估价?

(3)可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?


正确答案:
(1)上述资料用于抵押估价尚不齐全。
(2)房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价,这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。
(3)不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值,因为重新装修时会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会客观平均成本进行估价才是科学合理的。

第2题:

刘某于2018年5月购买一栋别墅,成交价格950万元(不含增值税,下同),另按照与房地产开发公司的合同约定支付别墅装修费用150万元。已知,当地契税税率为3%,则刘某应缴纳契税( )万元。

A.28.5
B.29.5
C.30
D.33

答案:D
解析:
房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。刘某应缴纳契税=(950+150)×3%=33(万元)。

第3题:

评估甲别墅的市场价值,选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2,装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2),因乙别墅位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为( )元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580


正确答案:B

第4题:

评估甲别墅的市场价值,选取了乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为8000元/m2,装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2),因位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为(  )元/m2。

A.7020
B.7091
C.7380
D.8580

答案:B
解析:
比较价值(比准价格)=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整,本题中,市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及,默认为1,则乙别墅求取的比准价格=(8000-1000+800)/1.1=7091(元/m2)。

第5题:

李某于2014年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后,李某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,进行了重新装修,又花费了40万元。2015年9月为筹集资金,作其他投资,欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万,李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元。
现估价人员掌握的资料有:(1)李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件;(2)李某的购房发票;(3)商品房预售许可证复印件;(4)其他市场资料。
问:
1.上述资料用于抵押估价是否齐全
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价
3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么


答案:
解析:
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全;比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价;估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值,因为重新装修时会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

第6题:

王博拥有一套别墅,他( )的行为不能体现物权的性质。
A.将别墅作抵押进行贷款
B.居住于此别墅的行为
C.制止欲侵占此别墅的赵某
D.出卖此别墅后要求买主付款的行为


答案:D
解析:
物权是民事主体依法对特定的物进行管领、支配并享受物之利益的排他性财产权利。A项体现了王博对房屋的处分权;B项则体现了王博对房屋的占有和使用权;C项则体现了所有权的排他性特点。所以A、B、C三项都体现了物权的性质。D项要求买主付款的行为是以特定对象(买主)为义务主体的民事权利,属于债权。所以符合题意的只有D。

第7题:

房地产估价报告封面及目录(略)
致委托估价方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
某别墅房地产估价结果报告(略)
某别墅房地产估价技术报告
一、委托方(略)
二、估价方(略)
三、估价目的
为该别墅整体转让提供价格依据。
四、估价时点
2001年7月。
五、估价依据(略)
六、估价原则(略)
七、估价作业日期2002年10月10日。
八、估价对象概况
(一)某市概况(略)
(二)某别墅项目概况
1. 土地情况
(1) 土地使用权性质:出让土地使用权,1998年4月16日取得国有土地使用权证。
(2)土地总面积70 000m2。
(3)用途:别墅及配套设施。
(4)108栋别墅,建筑总面积35 285m2。
其中:一期工程建设33栋别墅,建筑面积10378m2。
2.地上建筑物情况
该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D四种,款式达数十种,主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程,建筑面积7548m2,另有9栋尚未完工,但主体结构已完,装修设备未完,建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。
九、估价采用的方法和步骤
(一)采用的估价方法为:市场比较法、成本法和假设开发法。
(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果,然后进行综合处理,最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
十、价格测算过程
(一)方法一:房地分别估价
1. 土地估价
采用成本法与市场比较法两种方法进行估价,综合平均得出土地评估价格。
(1)利用成本法进行土地估价-
计算公式:土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察,在估价时点,城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2,土地开发费用为158元/m2,土地使用权出让金为2770元/m2。以上三项合计为3324元/m2。
(2)利用市场比较法进行土地估价(表3—64、表3—65)


根据测算,上述三个交易实例修正后的价格比较接近,故采用算术平均综合出一个价格作为结果:
比准价格=(3410+3474+3230)元/m2+3=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近,故取算术平均值得出:
土地单价=(3324+3371)元/m2+2=3348元/m2
(3) 土地估价综合结果
土地总价=土地单价X土地总面积=3348元/m2X70000m2=234360000元=23436
万元
2.别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法,以该类别墅的建筑物及相关费用为基础,加上正常的利税,求取该别墅建筑物的重新建造成本。
(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3 428元/m2,包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
(2)根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2X35285m2=120957000元=12095.7万元。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察,确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%,则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2X50%=1714元/m2。
(3)现有别墅建筑物价格:
3 428元/m2X7548m2+1714元/m2X2830m2=30725100元=3072.51万元
(4)别墅现有房地产价格:
(23436+3072.51)万元=26508.51万元
(二)方法二:别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路,先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价,再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格,便可求得别墅区现有房地产总价格。
1.别墅总楼价市场研究分析(略)。
据掌握的市场资料,经综合分析,确定估价对象平均售价为11200元/m2,则本项目完工后的总楼价为11200元/m2X35285m2=395192000元=39519.2万元。
2.销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)
为项目完工后总楼价的10%,则39519.2万元X10%=3951.9万元。
3.建筑物未完工部分的价格
建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格=(12095.7—3072.51)万元=9023.19万元。
4.别墅现有房地产价格
别墅现有房地产价格=(39519.2—3951.9—9023.19)万元=26544.11万元。
十一、估价结论
以上两种估价思路的估价结果见表3—66。

估价结果:别墅现有房地产总价格为26526.31万元(大写:人民币贰亿陆仟伍佰贰拾陆万叁仟壹佰元整)。
附件(略)


答案:
解析:
(1)估价时点应具体为某一天。
(2)缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。
(3) 土地权属情况介绍不全。
(4)缺少土地使用年限。
(5)缺少土地的自然状况介绍。
(6)缺少土地开发利用状况介绍。
(7)对项目规划条件介绍不全面。
(8)利用成本法进行土地估价的计算公式有误。
(9) 土地取得费用不能采用某宗地的实际数据,应用社会平均成本或客观成本。
(10)利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例,因其交易日期与估 价时间已有6年,相差时间过长。
(11)在区域因素修正中,B与C的分子与分母颠倒,修正出错,且B与C的修正系数不恰当。
(12)在个别因素修正中,B与C的分子与分母颠倒,修正出错,且B与C的修正系数不恰当。
(13) 土地估价的综合结果没有作年期修正。
(14)对建筑物估价中,建筑费一项不应包括红线外的市政费。
(15)方法二的销售税费中,不应包括所得税。
(16)销售税费重复计算。
(17)房地产估价事务所应注明资质并附营业执照,报告书上要盖公章。
(18)提供报告书日期未注明。
(19)估价报告使用应注意的事项应加以说明。
(20)应对估价人员勘察现场情况加以说明。
(21)应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。
(22)对建筑物状况介绍过于简单。
(23)对交易日期未作修正应予说明。

第8题:

张某于2004年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买,购买价格为220万元,当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估,评估价值为200万元。2004年10月1日,张某因资金紧张,欲将该别墅作为抵押物向银行贷款,银行同意张某贷款申请,但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估,问:为什么原评估报告不可用?


正确答案:

原评估报告不可用的原因是:
(1)评估目的不同,估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据;评估时点不同,市场可能发生变化,别墅的周围景观也可能发生变化。
(2)考虑到抵押对象为别墅,其价值量大,而需求市场相对较少,变现能力差,若贷款不能如期偿还,银行存在着很大的变现风险,因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异,故需重新评估。

第9题:

评估甲别墅的市场价值,选取乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为10000元/m2,装修标准为1200元/m2,(甲别墅的装修标准为1000元/m2),因乙别墅的周边环境优于甲别墅,在同等条件下,单价比甲别墅高3%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比较价值为( )元/m2。

A.9515
B.9690
C.10500
D.10737

答案:A
解析:
本题考查的是交易情况修正的方法。[10000-(1200-1000)]×(100/103)=9515(元/m2)。P193。

第10题:

2011年6月,中国公民贾某将2009年购置的一栋别墅出售,取得销售收入680万元;购置该别墅时,房价420万元,缴纳相关税费6.7万元;购进后发生装修费90万元。贾某转让该别墅应纳营业税()万元。

A、8.17
B、8.50
C、13.00
D、34.00

答案:D
解析:
自2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税。应纳营业税=680*5%=34(万元)

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