第1题:
(三)甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产,建成于2004年,现状用于商业,于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中,不合理的假设是( )。
A.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让
B.估价对象法定用途为工业,现状用途为商业,遵循最高最佳使用原则,设定估价对象用途为商业
C.该地区房地产市场状况保持稳定,未发生重大变化或实质性改变
D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
第2题:
2010年5月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司,租赁期限为20年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问:
1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?
2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?
3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?
第3题:
(一)
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。
第4题:
第5题:
第6题:
(三)某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造、重新装修作为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》,甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?
第7题:
某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造,重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》,甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?
解法一:
(1)甲公司可能会提出如下要求:
1)要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估;
2)对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估;
3)对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。
(2)房地产估价机构可以作出的答复为:
1)该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估,并且评估价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出,但可按工业用途评估时,另外委托评估停产停业的损失补偿;
2)对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决;
3)如果经拆迁当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可,也可以按改造以后的办公用途进行评估(评估中应注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别),还可以对办公楼承租人的损失进行评估。
第8题:
(二)甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地,地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 第 8 题 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值,受托房地产估价机构应( )。
A.按工业用途估价
B.按居住用途估价
C.按工业用途评估厂房价值,按办公用途评估自用办公楼价值
D.先分别按工业用途和居住用途估价,然后予以综合
第9题:
第10题: