第1题:
某城市旧城区有一闲置的二层居住小楼,独门独院,请写出用收益法评估时的估价技术路线。
第2题:
某企业有一临街的框架结构的4层仓库,企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权,每层建筑面积约400m2,现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估,但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师,受评估机构的派遣负责此项评估工作,请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。
第3题:
(二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成,为钢筋混凝土结构,共7层,裙楼1、2层为自营商铺,3层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款,需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
第4题:
第5题:
第6题:
某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行,获得贷款700万元,抵押期间该楼曾出租给另一家企业,用途为商务办公,现因该企业无力偿还债务,债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估,试选择两种主要的评估方法,并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
应首选市场法和收益法评估,有条件选用市场法的,应首选市场法;选收益性房地产估价的,应选用收益法作为其中的一种估价方法。
①分别按照市场法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平;②选取相关案例资料,比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异;③确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度;④按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算,根据调整计算结果综合确定拍卖底价。
第7题:
某企业有一幢在1981年建造的商场,请写出下列情况下的估价技术路线。
(1)1996年,企业以该房地产申请抵押贷款,委托评估机构进行抵押价值的评估。
(2)1997年,企业因经营不善,无力偿还上述房地产的抵押贷款,银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。
(3)1998年,企业以该房地产向保险公司投保,保险公司受企业委托进行投保价值的评估。
(4)1999年,该房屋因火灾被烧坏,保险公司受企业委托进行理赔的评估。
第8题:
(二)王先生有一幢私房,因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此,王先生找到与其相熟的房地产估价师李某,欲请其评估。
第 6 题 在接洽过程中,李某可以承诺( )。
A.现场勘查后马上口头告知评估价格,之后再按约定期限提交正式估价报告
B.评估收费给予优惠,低于其他估价机构的收费水平
C.在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后,经机构同意和指派,由自己亲自估价
D.由自己亲自承接该估价业务,以个人名义出具估价报告
第9题:
第10题:
李某有意购买一间商铺用于出租,以获取较稳定的租金收益,并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问:
(1)该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?
(2)该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。
(1)属于咨询性估价,投资价值。
(2)收益法。首先,确定未来收益期限。其次,预测未来各期的净收益,第三,求取报酬率,根据委托方要求,求其最高出价,报酬率确定为一年期银行存款利率,第四,选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。