房产估价师

（一）某家庭计划5 年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50 万元；（2）该家庭月工资收入为12000 元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。 若5 年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）

题目
（一）某家庭计划5 年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：
　　（1）目前已准备用于购房的积蓄共50 万元；
　　（2）该家庭月工资收入为12000 元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；
　　（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。
若5 年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）

参考答案和解析
答案：
解析：
已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误12=60，s=0.5%，A1=12000 错误
50%=6000（元），A2=1000 元。
　　方法一：
　　（1）F1=P1（1+i）n=500000 错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；
　　（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）
n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）
60=449360.09（元）；
　　（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i 或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000 错误
［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；
　　（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；
　　（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；
　　（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。
　　方法二：
　　（1）P1=50 万元；
　　（2）P2=A1/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}=6000/（0.25%－0.5%）错误
{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}=386840.22（元）；
　　（3）P3=A2/i［1－1/（1+i）n］=1000/0.25%错误［1－1/（1+0.25%）60］=55652.36（元）；
　　（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.22+55652.36）元=942492.58（元）；
　　（5）5 年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.58 错误（1+0.25%）60=1094815.20（元）；
　　（6）可购住房总价为：1094815.20/50%=2189630.40（元）；
　　（7）可购住房单价为：2189630.40/120=18246.92（元/m2）。
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相似问题和答案

第1题：

（一）某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：

（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）


正确答案：
（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元
（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元
（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元
（5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元
（6）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元
（7）可购住房单价为：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

第2题：

某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？


正确答案：
(一)解法一：
(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2万元
    P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元
(2)N=15×12=180月
    =4.5%/12=0.375%
i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)
A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元
Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元(按照0.57%)
=1349.62元(按照0.567%) 
=1349.31元(按照0.5667%)
A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%)
(3)最低月收入=A/0.35=2117.65//0.35
=6050.43元(按照O.57%)
=6041.74元(按照0.567%)
=6040.86元(按照0.5667%)
(4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：
    P1=5万元  n=(15-3)×12=144月
A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]
=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]
=509.94元(按照O.57%)
=508.98元(按照0.567%)
=508.89元(按照0.5667%)
从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)
(二)解法二：
(1)～(3)与解法一相同
(4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)×12=144月
(5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A：
    P3=132630.40-50000=82630.4元
    A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72
(6)该家庭第4年初的月还款额为：
    A1+A2=764.99+842.72=1607.71元
注:主观题答案仅供参考

第3题：

某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6％，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30％，余款申请年利率为6％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：

（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？

（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分）


正确答案：

  1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%
  (1) 求购房最高总价


 
  购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元
  (2)求出售原有住房时间
  住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元
  设剩余M个月需要偿还25万元，则有


 
  有：(1+0.%)M=2.667
  M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月
  240-196=44个月
  在还款44个月之后出售住房

第4题：

某家庭以每平方米8000元的单价购买了一套建筑面积为100平方米的住宅用于自住，并向银行申请了个人住房抵押贷款。银行通过对相关材料的审核，确认该家庭为首次购房，并为该家庭提供了贷款总额为总房价的70%，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，其余购房款为该家庭的自付款，该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金20万元。
根据以上资料，回答下列问题：
该家庭的购房需求不属于（）。

A.投资需求
B.投机需求
C.刚性需求
D.潜在需求

答案：A,B,D
解析：
刚性需求是指以追求住房使用价值中自然性为主，购房的主要目的满足自己居住或家人居住的需求。C项，该家庭为首次购房，目的是满足居住的需求AB两项，投资、投机需求属于交换价值取向的需求，即以追求住房使用价值中社会属性为主，购房的主要目的是把住房作为交换物，在当下、近期或将来通过转让实现住房的交换价值。D项，潜在需求是指一定区域内，没有主动表露购房意向，但是经过营销引导能够产生购房举措的客户需求。

第5题：

某家庭以每平方米8000元的单价购买了一套建筑面积为100平方米的住宅用于自住，并向银行申请了个人住房抵押贷款。银行通过对相关材料的审核，确认该家庭为首次购房，并为该家庭提供了贷款总额为总房价的70%，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，其余购房款为该家庭的自付款，该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金20万元。
根据以上资料，回答下列问题：
该家庭从第6年开始的抵押贷款月还款额为（）元。

A.2350.59
B.4490.37
C.4623.97
D.5015.06

答案：A
解析：
将所有现金流量均换算到第6年初再进行计算。由81题可知若正常还款每月还款额为6217.15元，则到第6年初尚需还款额为A（P/A，i，n）＝6217.15（P/A，0.5%，5×12）＝6217.15×[（1＋0.5%）5×12－1]/[0.5%×（1＋0.5%）5×12]－2＝121585.57（元），从第6年开始的抵押贷款月还款额为P（A/P，i，n）＝121585.57（A/P，0.5%，5×12）＝121585.57×[0.5%×（1＋0.5%）5×12]/[（1＋0.5%）5×12－1]＝2350.59（元）。

第6题：

某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的 30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则：(2)该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?


正确答案：
[答案]
(1)依题意，该家庭的月还款额A=7000×25%=1750(元)
月贷款利率i=6%÷12=0.5%
计息期n=20×12=240
则有偿还能力的最大抵押贷款额

因此，该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款：20.74-17.25=3.49(万元)
(3)若不提前还贷，月还款额不变，今后n月需还第5年年末时的剩余贷款额20.74万元，则：

可得出：(1+0.75%)n＝8.9909，两边取对数可求得n
n=293.93(月)
因此，还款年限将延长：293.93÷12-15=9.49(年)

第7题：

小顾和小时计划年底结婚，5年后买房，目前小顾税前月收入6000元，小时为5000元，租房居住，二人已经储蓄8万元，其中5万元用于结婚各项开支，其余3万元作为购房基金的首期储蓄，开展基金投资，并且每月工资的25%（以税前收入为基础）作为基金定投，持续投入该基金，其基金组合的年收益率为8%。
假设他们买房时的银行贷款利率为6。3%，贷款期限为25年，不考虑他们的工资增长。
在理财规划中，符合合理的房贷月供与税前月总收入的比例为（ ）。

A.50%
B.25%
C.35%
D.45%

答案：B
解析：

第8题：

某家庭购买了一套90㎡的商品住宅，售价为4000 元/㎡。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4．5%和6．8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）


正确答案：

第9题：

某家庭以每平方米8000元的单价购买了一套建筑面积为100平方米的住宅用于自住，并向银行申请了个人住房抵押贷款。银行通过对相关材料的审核，确认该家庭为首次购房，并为该家庭提供了贷款总额为总房价的70%，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，其余购房款为该家庭的自付款，该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金20万元。
根据以上资料，回答下列问题：
该家庭在贷款期限前5年抵押贷款的月还款额为（）元。

A.6217.15
B.8357.29
C.8490.53
D.8881.62

答案：A
解析：

第10题：

某家庭以每平方米8000元的单价购买了一套建筑面积为100平方米的住宅用于自住，并向银行申请了个人住房抵押贷款。银行通过对相关材料的审核，确认该家庭为首次购房，并为该家庭提供了贷款总额为总房价的70%，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，其余购房款为该家庭的自付款，该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金20万元。
根据以上资料，回答下列问题：
该家庭向银行申请的个人住房抵押贷款属于（）。

A.住房公积金贷款
B.商业性贷款
C.组合贷款
D.房地产开发贷款

答案：B
解析：
根据贷款资金来源，把个人住房贷款分为住房公积金贷款、商业性贷款和组合贷款。住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，其贷款利率比商业性贷款低。商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款。组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。

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