房地产经纪人
某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元/m2，而该新型住宅的价格定为3500元/m2，属于同类结构和同等地段的最低价。该房地产开发公司对新型住宅定价时，采用的定价策略是（ ）。A.折扣定价策略 B.渗透定价策略 C.低开高走定价策略 D.稳定定价策略
题目
某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元/m2，而该新型住宅的价格定为3500元/m2，属于同类结构和同等地段的最低价。
该房地产开发公司对新型住宅定价时，采用的定价策略是（ ）。
该房地产开发公司对新型住宅定价时，采用的定价策略是（ ）。
A.折扣定价策略
B.渗透定价策略
C.低开高走定价策略
D.稳定定价策略
B.渗透定价策略
C.低开高走定价策略
D.稳定定价策略
参考答案和解析
答案：B
解析：
刚刚进入新市场的企业采用渗透定价法提高企业的市场占有率，以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品。本案例中，该房地产开发公司对新型住宅定价时属于同类结构和同等地段的最低价，采用的定价策略是渗透定价法。
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相似问题和答案
第1题：
某幢住宅的重置价格为3000元/m2，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/m2。该幢住宅的这种价值损失属于()。
A:物质折旧
B:功能折旧
C:有形损耗
D:经济折旧
B:功能折旧
C:有形损耗
D:经济折旧
答案：D
解析：
本题考查经济折旧的概念。本题因附近环境发生变化而导致价值损失，属于建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失，称之为经济折旧，也称为外部性折旧。
第2题：
共用题干
采用市场法评估某套位于8层的1日住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2%和5%。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。
采用市场法评估某套位于8层的1日住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2%和5%。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。
选取的可比实例应符合的条件有()。
A:与被估价住宅的面积相同
B:与被估价住宅的年龄相同
C:成交日期应接近价值时点
D:成交价格应尽量为正常价格
A:与被估价住宅的面积相同
B:与被估价住宅的年龄相同
C:成交日期应接近价值时点
D:成交价格应尽量为正常价格
答案：C,D
解析：
本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
本题考查比准价格的计算。5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/m2）。
本题考查比准价格的计算。5000/(1+0.01)3=4852.95(元/m2)。
本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
本题考查比准价格的计算。5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/m2）。
本题考查比准价格的计算。5000/(1+0.01)3=4852.95(元/m2)。
第3题：
某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内使用面积为132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/ m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/ m2。
A 3000 B 3277 C 3295 D 3599
正确答案：C
第4题：
估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见表1；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（ ）元/m2。
表1 5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数
表1 5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数
A．6280
B．6408
C．688l
D．702l
B．6408
C．688l
D．702l
答案：C
解析：
具体的计算过程如下：
①先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：
②再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：
①先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：
②再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：
第5题：
某评估项目背景如下，评估对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/m2；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/m2；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见下表，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。
5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表
<1>、请计算三个可比实例的比准价值。
5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表
<1>、请计算三个可比实例的比准价值。
答案：
解析：
V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；
V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；
V丙＝2700×110%/95%×98%/100%＝3063.79（元/m2）。
V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；
V丙＝2700×110%/95%×98%/100%＝3063.79（元/m2）。
第6题：
共用题干
采用市场法评估某套位于8层的1日住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2%和5%。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。
采用市场法评估某套位于8层的1日住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2%和5%。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。
该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为()元/m2。
A:4655.00
B:4750.00
C:4900.00
D:5000.00
A:4655.00
B:4750.00
C:4900.00
D:5000.00
答案：A
解析：
本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
本题考查比准价格的计算。5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/m2）。
本题考查比准价格的计算。5000/(1+0.01)3=4852.95(元/m2)。
本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
本题考查比准价格的计算。5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/m2）。
本题考查比准价格的计算。5000/(1+0.01)3=4852.95(元/m2)。
第7题：
共用题干
采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/米2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8—9月的市场价格月环比分别下降2%和5%。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。根据以上资料，回答下列问题：
采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/米2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8—9月的市场价格月环比分别下降2%和5%。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。根据以上资料，回答下列问题：
选取的可比实例应符合的条件有()。
A:与被估价住宅的面积相同
B:与被估价住宅的年龄相同
C:成交日期应接近估价时点
D:成交价格应尽量为正常价格
A:与被估价住宅的面积相同
B:与被估价住宅的年龄相同
C:成交日期应接近估价时点
D:成交价格应尽量为正常价格
答案：C,D
解析：
选取的可比实例应符合的条件有：成交日期应接近估价时点，成交价格应尽量为正常价格。
估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数。
8月：5000*(1-2%)=4900（元/米2），9月：4900*(1-5%)=4655（元/米2）。
10层：5000/(1+1%)=4950.49（元/米2），9层：4950.49/(1+1%)=4901.48（元/米2），8层：4901.487(1+1%)=4852.95（元/米2）。
估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数。
8月：5000*(1-2%)=4900（元/米2），9月：4900*(1-5%)=4655（元/米2）。
10层：5000/(1+1%)=4950.49（元/米2），9层：4950.49/(1+1%)=4901.48（元/米2），8层：4901.487(1+1%)=4852.95（元/米2）。
第8题：
某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型部相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元／m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，（ ）。
A．前者高于后者
B．前者低于后者
C．前者等于后者
D．无法确定
正确答案：D
第9题：
下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。
A、对住宅本身进行投资改良
B、由于人口增长对住宅的需求增加
C、因通货膨胀导致住宅价格上升
D、因人工成本上升导致住宅重置成本提高
B、由于人口增长对住宅的需求增加
C、因通货膨胀导致住宅价格上升
D、因人工成本上升导致住宅重置成本提高
答案：B
解析：
本题考查的是保值增值。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
第10题：
某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元/m2，而该新型住宅的价格定为3500元/m2，属于同类结构和同等地段的最低价。
该房地产开发公司采用的定价策略的优点是（ ）。
该房地产开发公司采用的定价策略的优点是（ ）。
A.易拓展销路
B.提高市场占有率
C.降低成本
D.树立企业形象
B.提高市场占有率
C.降低成本
D.树立企业形象
答案：A,B,C
解析：
为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场的企业采用渗透定价法，以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品；或采用快速渗透定价法，即加大广告宣传费用投入，以低廉的价格进入市场；市场中的原有企业在新的项目推出后，快速降价，利用先进入者优势，排挤新进入企业，都是选择了市场占有率定价目标。