税务师职业资格
某市贸易公司于2012年8月16日将拥有的商铺以800万元出售.经审核：该商铺购房发票显示开票日期为2007年1月18日，金额为500万元；缴纳契税15万元、 印花税0.25万元，支付手续费10万元；商铺购进后发生装修费用75万元：商铺于 2007年6月18日开始投入使用。贸易公司除将印花税计入“管理费用”外，商铺置的价款、税费和装修费均计入“固定资产”，合计原值为600万元.截止到出售时， 商铺己累计计提折旧140万元。 问题： 1.计算商铺出售时应缴纳的相关税费。 2.计算商铺出售后应计入企业所得税应
题目
某市贸易公司于2012年8月16日将拥有的商铺以800万元出售.经审核：该商铺购房发票显示开票日期为2007年1月18日，金额为500万元；缴纳契税15万元、 印花税0.25万元，支付手续费10万元；商铺购进后发生装修费用75万元：商铺于 2007年6月18日开始投入使用。贸易公司除将印花税计入“管理费用”外，商铺置的价款、税费和装修费均计入“固定资产”，合计原值为600万元.截止到出售时， 商铺己累计计提折旧140万元。
问题：
1.计算商铺出售时应缴纳的相关税费。
2.计算商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额。
问题：
1.计算商铺出售时应缴纳的相关税费。
2.计算商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额。
参考答案和解析
答案：
解析：
1.（1）应缴纳营业税=（800-500）×5%=15（万元）
（2）应缴纳城建税=15×7%=1.05（万元）
（3）应缴纳教育费附加=15×3%=0.45（万元）
（4）应缴纳印花税=800×0.5‰=0.4（万元）
（5）应缴纳土地增值税:
增值额=800-[500×（1+6×5%）+15+1.05+0.45+0.4+15]=800-681.5=118.5（万元）
增值额占扣除项目金额的比例=118.5÷681.5×100%=17.39%，适用土地增值税税率为30%
应缴纳土地增值税=118.5×30%=35.55（万元）。
2.商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额=800-（600-140）-15-0.45-1.05-0.4-35.55=287.55（万元）。
【知识点】 其他
（2）应缴纳城建税=15×7%=1.05（万元）
（3）应缴纳教育费附加=15×3%=0.45（万元）
（4）应缴纳印花税=800×0.5‰=0.4（万元）
（5）应缴纳土地增值税:
增值额=800-[500×（1+6×5%）+15+1.05+0.45+0.4+15]=800-681.5=118.5（万元）
增值额占扣除项目金额的比例=118.5÷681.5×100%=17.39%，适用土地增值税税率为30%
应缴纳土地增值税=118.5×30%=35.55（万元）。
2.商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额=800-（600-140）-15-0.45-1.05-0.4-35.55=287.55（万元）。
【知识点】 其他
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相似问题和答案
第1题：
王先生个人2002年以40万元购进一间商铺房屋、2004年11月5日以23万元购买一套普通住宅，2008年10月10日分别以60万元和30万元的价款将这间商铺和住宅卖掉。王先生应纳营业税为( )。
A．1.15万元
B．2.25万元
C．2.50万元
D．0
正确答案：C
解析：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 (60-40)×5%+30×5%=2.50(万元)
解析：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 (60-40)×5%+30×5%=2.50(万元)
第2题：
某市贸易公司为增值税一般纳税人，于2019年8月16日将拥有的商铺以800万元（含税）出售，该公司选择按简易计税办法计税，并已签订产权转移书据。无法提供评估价格，经审核该商铺购房发票显示开票日期为2014年1月18日，金额为500万元；缴纳契税15万元（可以提供完税凭证），支付手续费等共计10万元；商铺购进后发生装修费用75万元，并于2014年6月18日开始投入使用，贸易公司将商铺购置的价款、税费和装修费均计入“固定资产”，合计原值为600万元。截至出售时，商铺已累计计提折旧140万元。
要求：
（1）说明商铺出售时需要缴纳哪些税费，并计算税费（不考虑地方教育附加）；
（2）计算商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额。（2013年）
要求：
（1）说明商铺出售时需要缴纳哪些税费，并计算税费（不考虑地方教育附加）；
（2）计算商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额。（2013年）
答案：
解析：
（1）
①出售购入商铺应缴纳增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税；
②增值税=（800-500）/（1+5%）×5%=14.29（万元）；
③城建税=14.29×7%=1（万元）；
④教育费附加=14.29×3%=0.43（万元）；
⑤印花税=800×0.5‰=0.4（万元）；
⑥土地增值税
增值额=800-（800-500）/（1+5%）×5%-［500×（1+6×5%）+1+0.43+0.4+15］=785.71-666.83=118.88（万元）；
增值率=118.88÷666.83×100%=17.83%，适用土地增值税税率为30%；
应缴纳土地增值税=118.88×30%=35.66（万元）；
应缴纳企业所得税=288.22×25%=72.06（万元）。
（2）商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额=800-14.29-（600-140）-1-0.43-0.4-35.66=288.22（万元）。
①出售购入商铺应缴纳增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税；
②增值税=（800-500）/（1+5%）×5%=14.29（万元）；
③城建税=14.29×7%=1（万元）；
④教育费附加=14.29×3%=0.43（万元）；
⑤印花税=800×0.5‰=0.4（万元）；
⑥土地增值税
增值额=800-（800-500）/（1+5%）×5%-［500×（1+6×5%）+1+0.43+0.4+15］=785.71-666.83=118.88（万元）；
增值率=118.88÷666.83×100%=17.83%，适用土地增值税税率为30%；
应缴纳土地增值税=118.88×30%=35.66（万元）；
应缴纳企业所得税=288.22×25%=72.06（万元）。
（2）商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额=800-14.29-（600-140）-1-0.43-0.4-35.66=288.22（万元）。
第3题：
2017年4月,张某将2016年6月购入的商铺转让,取得收入600万元,张某持有购房增值税普票注明金额350万元,税额17.5万元,无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时,可以扣除旧房金额以及加计扣除共计()万元。
A、350.00
B、367.50
C、385.88
D、404.25
参考答案：B
第4题：
某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为（ ）万元。
A．610.00
B．619.05
C．650.00
D．761.90
B．619.05
C．650.00
D．761.90
答案：C
解析：
依题意得，该商铺的实际增值额为：3800－3000×（1+5％）=650（万元）。
第5题：
某商铺的市场租金为12万元／年，平均空置率为5%，运营费用率为10%。该商铺的年净收益为()万元。
A、10.2
B、10.26
C、10.8
D、12.OO
B、10.26
C、10.8
D、12.OO
答案：B
解析：
净收益=潜在毛租金收入—空置和收租损失—运营费用=有效毛租金收入×（1-运营费用率）。有效毛租金收入=12--12×5%=11,4万元，净收益=有效毛租金收入×（1-运营费用率）=11.4×（1-10%）=10.26万元。
第6题：
根据以下资料,回答15~16题。
某市房地产开发公司在市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完工，对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售，商铺单位面积为50平方米，每平方米售价2万元，开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。
合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。购房者自买房后10年内每年可以得到商铺款8%的租金。开发商每年收取商户的租金600万元，需要支付给购房者的租金480万元。
请根据题目信息计算企业应缴纳的营业税。
正确答案：
从事房地产开发经营的企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
销售不动产营业税＝50×20000×60×5%＝3000000(元)
开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳营业税。开发商每年收到商户的租金600万元，应纳营业税＝6000000×5%＝300000(元)
应纳营业税合计3300000元。
从事房地产开发经营的企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
销售不动产营业税＝50×20000×60×5%＝3000000(元)
开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳营业税。开发商每年收到商户的租金600万元，应纳营业税＝6000000×5%＝300000(元)
应纳营业税合计3300000元。
第7题：
张某以600万元的价格购买一预售的商铺用于出租，购买资金均为自由资金，付款方式为分三年支付，三年的付款比例分别为20%、25%和55%，第四年即可出租。第四年的毛租金收入为100万元，装修费为50万元，经营成本为20万元，在此后的经营期内毛租金收入和经营成本的年平均上涨率均为15%。张某要求的投资收益率为10%，购买商铺的投资和经营期间的收支均发生在年初。
该投资项目的现金流出为（）。
该投资项目的现金流出为（）。
A.商铺购买款
B.经营成本
C.贷款还本付息额
D.商铺装修费用
B.经营成本
C.贷款还本付息额
D.商铺装修费用
答案：A,B,D
解析：
第8题：
李某系某市居民，于2005年2月以5万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80%。
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。
（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。
（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。
（4）李某转让商铺应缴纳的个人所得税。
正确答案：
【答案】（1）营业税、城建税和教育费附加=（80-50）×5%×（1+7%+3%）=1.65（万元）
（2）印花税=80×0.05%=0.04（万元）
（3）可扣除项目=70×80%+1.65+0.04=57.69（万元）
增值额=80-57.69=22.31（万元）
增值率=22.31/57.69=38.67%
土地增值税=22.31×30%=6.69（万元）
（4）所得额＝（80-50-1-1.65-0.04-6.69）=20.62（万元）
转让商铺缴纳个税＝20.62×20％＝4.12（万元）
【答案】（1）营业税、城建税和教育费附加=（80-50）×5%×（1+7%+3%）=1.65（万元）
（2）印花税=80×0.05%=0.04（万元）
（3）可扣除项目=70×80%+1.65+0.04=57.69（万元）
增值额=80-57.69=22.31（万元）
增值率=22.31/57.69=38.67%
土地增值税=22.31×30%=6.69（万元）
（4）所得额＝（80-50-1-1.65-0.04-6.69）=20.62（万元）
转让商铺缴纳个税＝20.62×20％＝4.12（万元）
第9题：
张某2年前抵押贷款购买了一套建筑面积50m2产权40年的商铺，10年期贷款总额为20万元，贷款年利率5%，采取等额本息还款方式。现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。
A.42.64
B.50.40
C.51.26
D.58.04
B.50.40
C.51.26
D.58.04
答案：C
解析：
本题考查的是直接资本化法。贷款的年偿还额＝20×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝2.59（万元），未还贷款本金＝2.59/5%×[1－1/（1＋5%）8]＝16.74（万元），下一年度净收益＝70×50×（1－10%）×（1－10%）×12＝3.40（万元），V＝（3.4/5%）－16.74＝51.26（万元）。
P267。
P267。
第10题：
张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。
A.42.64
B.55.40
C.56.24
D.68.04
B.55.40
C.56.24
D.68.04
答案：C
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。出现了“资本化率”的字样，因此用直接资本化法确定被评估资产价值，下一年度净收益＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12＝3.4020万元，V＝3.4020/5%－11.8＝56.24万元。参见教材P267。