税收业务知识

从事房地产开发的纳税人销售房地产，计算土地增值税的增值额时，准予扣除的与转让房地产有关的税金包括（）。A、教育费附加B、城建税C、营业税D、房产税E、印花税

题目

从事房地产开发的纳税人销售房地产，计算土地增值税的增值额时，准予扣除的与转让房地产有关的税金包括（）。

  • A、教育费附加
  • B、城建税
  • C、营业税
  • D、房产税
  • E、印花税
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第1题：

该企业计算土地增值税时准予扣除的房地产开发费用为( )万元。

A．290

B．580

C．582

D．590


正确答案：D

第2题：

房地产企业销售开发的商品房，在计算土地增值税增值额时，准予扣除的项目包括（ ）。

A．取得土地使用权所支付的金额

B．房地产开发成本

C．房地产开发费用

D．与转让房地产有关的税金(含印花税)

E．按房地产开发成本和房地产开发费用的和乘以20％计算的加计扣除数


正确答案：ABC
房地产开发企业的印花税在管理费用核算，不在税金中扣除。房地产开发费用不能加计扣除。

第3题：

该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计( )万元。

A．10032

B．11280

C．11880

D．12540


正确答案：A

第4题：

某市甲房地产开发公司2019年购买一块土地使用权开发写字楼，有关经营情况如下：
　　（1）签订土地使用权购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款1400万元，相关税费60万元。
　　（2）发生前期工程费350万元，支付工程价款2200万元，开发间接费用90万元。
　　（3）发生销售费用400万元，财务费用500万元，管理费用70万元。其中财务费用中有300万为银行借款利息支出，能够按房地产项目计算分摊利息，并提供合法凭证。当地政府规定的其他开发费用扣除比例为4%。
　　（4）当年该写字楼销售85%，取得销售收入7650万元，并签订了销售合同，缴纳相关税金420.75万元（不含增值税和印花税）。该企业按规定进行了土地增值税的清算。（以上金额不考虑增值税的影响）
　要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
　　（1）计算该公司应缴纳的印花税。
　　（2）计算该公司计算土地增值额时准予扣除的取得土地使用权支付的金额。
　　（3）计算该公司计算土地增值额时准予扣除的与转让房地产有关的税金。
　　（4）计算该公司计算土地增值额时准予扣除的房地产开发成本。
　　（5）计算该公司计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额。
　　（6）计算该公司应缴纳的土地增值税。


答案：
解析：
（1）该房地产开发公司应缴纳的印花税＝1400×0.05%+7650×0.05%×10000＝45250（元）
　　（2）准予扣除的取得土地使用权支付的金额＝（1400+60）×85%＝1241（万元）
　　（3）该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的与转让房地产有关的税金＝420.75（万元）
　　（4）准予扣除的房地产开发成本＝（350+2200+90）×85%＝2244（万元）
　　（5）准予扣除的房地产开发费用＝300×85%+（1241+2244）×4%＝394.4（万元）
　　准予扣除的“其他扣除项目”金额＝（1241+2244）×20%＝697（万元）
　　准予扣除项目合计金额＝1241+2244+394.4+697+420.75＝4997.15（万元）
　　（6）增值额＝7650－4997.15＝2652.85（万元）
　　增值率＝2652.85÷4997.15×100%＝53.09%，适用税率40%，速算扣除系数5%
　　应纳土地增值税＝2652.85×40%－4997.15×5%＝811.28（万元）

第5题：

计算土地增值税时，税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括（　　）。

A.成交价格
B.取得土地使用权所支付的金额
C.房产销售收入
D.房地产开发费用
E.房地产开发成本

答案：B,D,E
解析：
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤其他扣除项目；⑥旧房及建筑物的评估价格。

第6题：

某房地产开发企业从事房地产开发项目，取得土地使用权支付了200万元，房地产开发成本为360万元。计算土地增值税的增值额时，两项支出允许扣除的金额为( )万元。

A．560

B．660

C．672

D．632


正确答案：C
解析：税法规定从事房地产开发的企业取得土地使用权支付的价款和开发成本可加计 20%扣除。

第7题：

根据土地增值税法律制度的规定，该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用为( )万元。

A. 1100

B.332. 28

C.265. 82

D.424. 82


正确答案：C
【解析】(1)对外销售的房屋面积为80%，相关扣除项目金额应当与其配比；(2)允许扣除的房地产开发费用=[ (1400 +42)+(150 +2100)]×80% ×9%=265. 82（万元）。

第8题：

根据土地增值税的规定，以下说法中正确的有( )。

A．房地产开发项目全部竣工、完成销售的纳税人应进行土地增值税的清算

B．取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的纳税人应进行土地增值税的清算

C．整体转让未竣工决算房地产开发项目的纳税人应进行土地增值税的清算

D．直接转让土地使用权的纳税人应进行土地增值税的清算

E．若取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算


正确答案：ACDE
解析：纳税人应进行土地增值税的清算的情形有：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。若取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

第9题：

下列有关土地增值税的表述中，不正确的是（ ）。

A.对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定
B.房地产企业销售存量房，在计算土地增值税扣除项目时，其缴纳的印花税准予作为与转让房地产有关的税金扣除
C.出让国有土地使用权的行为属于土地增值税征收范围
D.土地增值税的纳税义务人包括外国企业

答案：C
解析：
出让国有土地使用权的行为不属于土地增值税征收范围。

第10题：

（根据2018年教材本题知识点已变更）非从事房地产开发的纳税人销售房地产，计算土地增值税的增值额时，准予扣除的与转让房地产有关的税金包括（　　）。

A.教育费附加
B.城市维护建设税
C.营业税
D.房产税
E.印花税

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查土地增值税的扣除项目。选项AB：城建税与教育费附加计入“与转让房地产有关的税金”扣除。选项C：2016年5月1日之后转让不动产已不再缴纳营业税。选项D：在计算土地增值税时，不得扣除房产税。选项E：根据财会[2016]22号文件规定，印花税计入“税金及附加”中核算，而不在管理费用中核算，由此，房地产开发企业的印花税在土地增值税前如何扣除就很不明确，而国家目前还没有出台相应的法规。

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