房地产估价师
出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（ ）
题目
出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（ ）
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相似问题和答案
第1题：
写字楼的类型包括( )写字楼。
A．出租
B．出租出售复合型
C．出售
D．自用出租复合型
E．自用
正确答案：ADE
第2题：
下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（ ）模式。
A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发—持有出租—出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
第3题：
由于同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象在直接产生经济收益，该尚未疆出的公寓和写字楼的收益可以通过( )来求取。
A.市场比较法
B．成本法
C．对比法
D.收益法
正确答案：A
第4题：
写字楼属于( )。
A.非收益性房地产
B.收益性房地产
C.出售型房地产
D.出租型房地产
E.自用型房地产
B.收益性房地产
C.出售型房地产
D.出租型房地产
E.自用型房地产
答案：B,C,D,E
解析：
写字楼是既可以出租、销售又可以自用的房地产。写字楼在本质上具有直接产生经济收益的能力，因而属于收益性房地产。
第5题：
开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。
A.土地成本
B.建造成本
C.运营成本
D.开发费用
E.房产购买成本
B.建造成本
C.运营成本
D.开发费用
E.房产购买成本
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发－持有出租－出售模式现金流量图包含土地成本；建造成本及其相关费用；租金收入；运营成本；转售税费。参见教材P148。
第6题：
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
<1> 、这样的做法有哪些错误？
<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
<1> 、这样的做法有哪些错误？
<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
答案：
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
第7题：
开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。
A.土地成本
B.建造成本
C.运营成本
D.租金收入
E.房产购买成本
B.建造成本
C.运营成本
D.租金收入
E.房产购买成本
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项D租金收入属于现金流入；选项E开发投资中没有购买房产的成本。P148。
第8题：
（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1．这样的做法有哪些错误?
2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
正确答案：
1．错误：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。（2分）（说明：只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分）
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。（2分）
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。（2分）
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。（2分）（说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给1分）（共8分）
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。（2分）（共2分）
1．错误：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。（2分）（说明：只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分）
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。（2分）
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。（2分）
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。（2分）（说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给1分）（共8分）
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。（2分）（共2分）
第9题：
可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。
第10题：
假设开发法适用的估价对象为（ ）。
A.住宅
B.写字楼
C.公益性房地产
D.待开发房地产
B.写字楼
C.公益性房地产
D.待开发房地产
答案：D
解析：
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修政造或可改变用途的旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。通常将这类房地产统称为“待开发房地产”。