民法学
甲将一套已有的房屋抵押给张某，担保欠张某的100万元债务，办理了抵押登记。此后，甲将该房出租给乙，约定租期5年。因甲欠方某100万元到期未还，方某起诉甲获得生效的胜诉判决后申请强制执行，法院查封了抵押给张某的房屋。法院拍卖查封的房屋时，被钱某以150万元的最高出价购得。此时距离甲、乙签订租赁合同正好2年，甲所欠张某的100万元亦到期未还。下列说法正确的是（）。A、对拍卖房屋的150万元，张某有权主张优先于方某受偿100万元B、对拍卖房屋的150万元，张某无权主张优先于方某受偿100万元C、若乙参加拍卖，乙
题目
甲将一套已有的房屋抵押给张某，担保欠张某的100万元债务，办理了抵押登记。此后，甲将该房出租给乙，约定租期5年。因甲欠方某100万元到期未还，方某起诉甲获得生效的胜诉判决后申请强制执行，法院查封了抵押给张某的房屋。法院拍卖查封的房屋时，被钱某以150万元的最高出价购得。此时距离甲、乙签订租赁合同正好2年，甲所欠张某的100万元亦到期未还。下列说法正确的是（）。
- A、对拍卖房屋的150万元，张某有权主张优先于方某受偿100万元
- B、对拍卖房屋的150万元，张某无权主张优先于方某受偿100万元
- C、若乙参加拍卖，乙有权主张以150万元优先于钱某取得房屋所有权
- D、若乙不参加拍卖，乙有权主张甲、乙的租赁合同对钱某继续有效
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相似问题和答案
第1题：
王某因合同关系欠李某100万元，而张某也因合同关系欠王某100万元，现王某与李某协商将张某欠王某的100万元转让给李某，李某表示同意，并由王某通知了张某。此时王某和李某的合同关系属于因（ ）而终止。
A．解除
B．抵消
C．免除债务
D．混同
正确答案：D
第2题：
兰某欠张某100万元货款，到期无力清偿。根据合同法律制度的规定，对兰某的下列致害行为，张某可行使撤销权的有（ ）。
A.兰某放弃了对邓某享有的未到期债权20万元
B.兰某放弃了马某对其债权提供的抵押担保
C.为逃避债务，恶意延长了牛某清偿债务的期限
D.以市场价60%的价格，将房屋卖与不知情的王某
B.兰某放弃了马某对其债权提供的抵押担保
C.为逃避债务，恶意延长了牛某清偿债务的期限
D.以市场价60%的价格，将房屋卖与不知情的王某
答案：A,B,C
解析：
（1）选项ABC：债务人放弃债权（到期、未到期均可）、放弃债权担保或者恶意延长到期债权的履行期限，对债权人造成损害，债权人可以撤销；（2）选项D：债务人无偿转让财产，对债权人造成损害；债务人以明显不合理的低价转让财产或者以明显不合理的高价收购他人财产，对债权人造成损害，并且受让人“知道”该情形。无偿转让，不管受让人是否知情，但低价转让或高价收购需受让人知道方可撤销。
第3题：
陈某向贺某借款20万元,借期2年。张某为该借款合同提供保证担保,担保条款约定,张某在陈某不能履行债务时承担保证责任,但未约定保证期间。陈某同时以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记。请回答如果贺某打算放弃对陈某的抵押权,并将这一情况通知了张某,张某表示反对,下列选项正确的是:()
A、贺某不得放弃抵押权，因为张某不同意
B、若贺某放弃抵押权，张某仍应对全部债务承担保证责任
C、若贺某放弃抵押权，则张某对全部债务免除保证责任
D、若贺某放弃抵押权，则张某在贺某放弃权利的范围内免除保证责任
参考答案：D
第4题：
甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2％收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。
4.由于产权瑕疵引起的纠纷，其民事责任应该由（ ）承担。
4.由于产权瑕疵引起的纠纷，其民事责任应该由（ ）承担。
A、 甲机构
B、 给张某贷款的银行
C、 张某
D、 王某
B、 给张某贷款的银行
C、 张某
D、 王某
答案：A
解析：
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。房地产经纪机构和房地产经纪人员应当仔细查看出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等），到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。在房地产承购代理服务中，由于标的物业的产权纠纷因素，导致买卖合同签订后无法办理标的物业的产权过户，则并不只是代办房地产登记这一延伸服务的失败，而在很大程度上与房地产经纪机构在房地产经纪服务的产权调查环节不尽职有关，这时委托人有权拒付佣金，房地产经纪机构应承担相应的民事责任。
第5题：
李某先后向张某、王某借款及通过银行贷款购买了一套住房，并按要求将住房抵押给了银行，办理了抵押登记手续。若李某不能履行债务，则房屋拍卖后的清偿顺序是（ ）。
A．银行、张某、王某依次受偿
B．张某、王某、银行依次受偿
C．银行优先赔偿，其次张某和王某同时受偿
D．张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿
B．张某、王某、银行依次受偿
C．银行优先赔偿，其次张某和王某同时受偿
D．张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿
答案：C
解析：
物权的优先性表现在：①当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权；②同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。本题中，张某与王某的借款属于一般债权，而银行有基于该套房屋的抵押权，属于担保物权，即银行的担保物权优先于债权，应优先受偿。同时，债权的平等性表现在，张某、王某的权利是债权，两个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力。债权也不具备排他性。
第6题：
张某向杨某借款30万元，并以自有的汽车设定了抵押。同时，张某还委托赵某以其汽车设定担保。后李某欠张某30万元货款未还，张某在经杨某同意后将该债务转移给李某，但张某将此事通知赵某后。赵某未予答复。张某、李某在债务到期后无力偿还，杨某要求行使抵押权。对此，下列表述中，正确的有：( ）
A.张某将债务转移给李某，未经赵某同意，债务转移无效
B.张某将债务转移给李某，经过杨某同意，债务转移有效
C.张某将债务转移给李某，赵某对该债务不承担担保责任
D.张某将债务转移给李某，张某对该债务不承担担保责任
B.张某将债务转移给李某，经过杨某同意，债务转移有效
C.张某将债务转移给李某，赵某对该债务不承担担保责任
D.张某将债务转移给李某，张某对该债务不承担担保责任
答案：B,C
解析：
本题涉及债务承担给抵押权带来的影响问题。债务承担协议以债权人的同意为生效要件，未取得担保人同意的，担保人不再承担担保责任，但对债务承担协议的效力不发生影响，故A选项错误，B选项正确，C选项正确。在债务承担中，债务人自身提供的担保仍然有效，不因债务承担而发生影响，故D选项错误。因此，本题正确答案为BC。
第7题：
张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有（ ）。
A．该房屋的所有权仍属于张某
B．张某应将该房屋交付给甲银行使用
C．经甲银行同意，张某可以出售该房屋
D．未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效
E．该房屋所有权证书交给甲银行保管
B．张某应将该房屋交付给甲银行使用
C．经甲银行同意，张某可以出售该房屋
D．未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效
E．该房屋所有权证书交给甲银行保管
答案：A,C
解析：
抵押权为价值权而非实体权。设定抵押权后，并不转移抵押人对抵押物的占有。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第8题：
张某死亡后，共遗留下现金10万元、房屋一套(价值30万元)、轿车一辆(价值15万元)。遗产分割的最终分割结果为：张甲按照张某的遗嘱继承房屋；任某按照张某的遗嘱受遗赠轿车；张乙则按照法定继承取得10万元现金。遗产分割后，隋某提出张某生前曾向其借款16万元。则该债务应如何清偿?（ ）
A．张乙偿还10万，张甲、任某各偿还3万
B．张乙偿还10万，张甲偿还4万，任某偿还2万
C．张乙偿还10万，张甲偿还6万
D．张甲、张乙、任某各偿还1/3
正确答案：B
参见最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》第62条。
参见最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》第62条。
第9题：
甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2％收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。
在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有（ ）。
在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有（ ）。
A.甲机构
B.乙机构
C.张某
D.杨某
B.乙机构
C.张某
D.杨某
答案：C,D
解析：
房屋买卖合同签订的主体是买卖双方。题中，张某和杨某二人是此次房屋买卖双方，因此是买卖合同的主体。
第10题：
甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2％收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。(2010年真题)
甲机构应该收取的佣金为（ ）。
甲机构应该收取的佣金为（ ）。
A.1.8万元
B.2万元
C.1.85万元
D.2.05万元
B.2万元
C.1.85万元
D.2.05万元
答案：B
解析：
佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。根据题意，甲机构与杨某签订的合同约定，代理成功后，甲机构按成交价格的2％收取佣金，所以，甲机构应该收取的佣金=100×2％=2（万元）。