房地产估价理论与方法

单选题实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要考虑的实物因素是( )。(2014年试题)A 建筑规模B 建筑物年龄C 维修养护情况D 工程质量

题目
单选题
实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要考虑的实物因素是( )。(2014年试题)
A

建筑规模

B

建筑物年龄

C

维修养护情况

D

工程质量

参考答案和解析
正确答案： B
解析： 暂无解析
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第1题：

实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是（　）。

A.建筑规模
B.建筑物年龄
C.维护状况
D.工程质量

答案：A
解析：
本题考查的是房地产自身因素。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高；反之，价格越低。参见教材P126。

第2题：

下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是（　）。

A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用
B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确
C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等
D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上

答案：B
解析：
本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。参见教材P4。@##

第3题：

某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.10


正确答案：B
1/（1+9%）＝0.92

第4题：

房地产状况修正中，实际估价中遇到最多的是（ ）

A.区位状况修正
B.城市规划管理条件修正
C.实物状况修正
D.土地使用权年限修正

答案：D
解析：

第5题：

【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途
B.土地开发程度
C.房屋建筑结构
D.房屋出租情况
E.房屋维护状况及完损程度

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况。

第6题：

下列房地产实物因素中，（　）的分类不同于其他三项。

A、土地开发程度
B、建筑规模
C、空间布局
D、建筑物完损状况

答案：A
解析：
考点:房地产实物因素。选项A属于实物因素中的土地实物因素；选项BCD属于实物因素中的建筑物实物因素。

第7题：

实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是（　　）。

A．建筑规模
B．建筑物年龄
C．维修养护情况
D．工程质量

答案：A
解析：
建筑物实物因素包括：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；⑦外观；⑧新旧程度。其中，建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括：①建筑物年龄；②维修养护情况；③完损状况；④工程质量等。总的来说，建筑物越新的，价值就高；反之，价值就低。

第8题：

在确定综合损耗率或成新率时，除运用观察法和年限法外，还考虑其他因素。在实际操作中，其他因素包括（ ）。

A．考虑建筑物的设计等级和设计部门的等级及设计水平

B．判别建筑物的设防标准

C．考虑建筑物的施工单位等级及实际施工水平

D．考虑使用状况和日常维修保养情况

E．考虑结构强度、刚度和稳定性


正确答案：ABCD

第9题：

下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（　　）。

A．房屋实际用途
B．土地开发程度
C．房屋建筑结构
D．房屋出租情况
E．房屋维护状况及完损程度

答案：B,C,E
解析：
对房地产实物状况的描述，一般先分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分。土地实物状况包括：①面积；②形状；③地形、地势；④地质条件；⑤土壤；⑥开发程度；⑦其他。建筑物实物状况包括：①建筑规模；②层数和高度；③外观；④建筑结构；⑤设施设备；⑥装饰装修；⑦防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；⑧层高和室内净高；⑨空间布局；⑩竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限；?维护情况和完损状况；?其他。

第10题：

按房屋完损等级分类，实物状况最好的房屋是（　　）。

A:完好房屋
B:良好房屋
C:基本完好房屋
D:一般损坏房屋

答案：A
解析：

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