房地产估价理论与方法

单选题新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）÷（）×开发完成后可转让土地面积的比率x用途、区位等修正系数。A 开发区有效用地B 开发区理论用地C 开发区正当用地D 开发区用地总面积

题目
单选题
新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）÷（）×开发完成后可转让土地面积的比率x用途、区位等修正系数。
A

开发区有效用地

B

开发区理论用地

C

开发区正当用地

D

开发区用地总面积

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第1题：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-()。

A:取得待开发房地产的税费
B:转让待开发房地产的税费
C:销售开发完成后的房地产的税费
D:取得待开发土地的费用

答案：A
解析：
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。

第2题：

建设用地包括居民点及独立工矿用地、交通用地和水利设施用地，其开发利用程度的评价指标选择较为复杂。下列选项中，不属于开发区层面上开发程度指标的是（ ）。

A.开发区土地开发率
B.开发区土地批租率
C.开发区土地建成率
D.开发区用地扩展系数

答案：D
解析：
本题考查的是土地资源利用分析评价指标。对开发区而言，选择开发区土地开发率、开发区土地批租率、开发区土地建成率来反映开发区用地的开发利用程度。

第3题：

外商进行成片土地开发的必要条件是()

A.取得开发区域的集体土地所有权

B.取得开发区域的集体土地使用权

C.取得开发区域的国有土地所有权

D.取得开发区域的国有土地使用权


参考答案：D

第4题：

成本利润率=开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）。（）


正确答案:正确

第5题：

外商进行成片土地开发的必要条件是（）.

  • A、取得开发区域的集体土地使用权
  • B、取得开发区域的国有土地所有权
  • C、取得开发区域的集体土地所有权
  • D、取得开发区域的国有土地使用权

正确答案:D

第6题：

在房地分估模式下进行土地评估时，戚本逼近法的基本公式为()。

A. 土地使用权价格= 土地取得费用+ 土地开发费+ 利润+ 税费+ 土地增值收益
B. 土地使用权价格= 土地取得费用+ 土地开发费+ 利息+ 利润+ 税费+ 土地增值收益
C. 土地使用权价格= 土地取得费用+ 土地开发费+ 利息+ 税费+ 土地增值收益
D. 土地使用权价格= 土地取得费用+ 土地开发费+ 利息+ 利润+ 税费

答案：B
解析：
成本逼近法的基本公式为:土地使用权价格=土地取得费用+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益。

第7题：

某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。


正确答案: 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
（1）计算土地取得费
土地取得费为：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2）
（2）计算土地开发费
土地开发费为：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2）
（3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40％为第一年投人，计息期为1.5年；另外60％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2）
（4）计算投资利润
投资利润为：（120＋200）×20％＝64（元／m2）
（5）计算土地增值收益
土地增值收益为：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2）
（6）计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2）
（7）计算土地总价格
土地总价格=512.83×5000000＝25.6415（亿元）
因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元／m2，总价格为25.6415亿元。

第8题：

某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。

试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。


正确答案：

采用成本法计算土地的鉴证价格。
1．土地取得费用=15(万元/亩)。
2．土地开发费用=10(万元/亩)。
3．假设土地的取得费在开发期初一次性投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，以银行现行月利率作为资金利息率，则：
利息=15×[(1+1%)20－1]+10×[(1+1%)10-1]=3.30+1.05=4.35(万元/亩)。
4．利润=(土地取得费+土地开发费)×投资报酬率=(15+10)×20%=5(万元/亩)。
5．土地增值收益=土地成本×土地增值收益率=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润)×土地增值收益率=(15+10+4.35+5)×10%=3.44(万元/亩)。
6．土地价格=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益=15+10+4.35+5+3.44=37.79(万元/亩)。
所以该开发区的土地的单位面积价格为37.79万元/亩。

第9题：

某开发区总面积为5km2，其中可供出让的土地面积为3.5km2。经测算该开发区总的平均地价为3000元/m2，若某公司预受让该开发区15亩的用地，则其需交纳（）万元的地价款。

  • A、2250
  • B、3000
  • C、4000
  • D、5000

正确答案:C

第10题：

新开发土地价格=（）+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。

  • A、取得待开发土地的成本
  • B、新土地开发成本
  • C、土地使用权成本
  • D、土地转让成本

正确答案:A

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