对
错
第1题:
第2题:
运用市场比较法评估宗地地价,在选择比较交易案例时,该案例发生的区域与待估宗地所处区域()。
第3题:
用基准地价修正法评估宗地价格的一个最重要的前提条件是()。
A、评估对象宗地所在地区的政府确定公布了基准地价
B、要对评估对象宗地进行交易日期调整
C、要对评估对象宗地进行土地状况调整
D、要对评估对象宗地进行交易情况调整
第4题:
房地产价格评估,以( )为基础,参照当地的市场价格进行评估
第5题:
应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括()。
第6题:
基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果,在比较的基础上,对基准地价进行修正,从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。该方法的理论依据是()。
第7题:
为评估宗地地价而进行的各比较案例情况调查属于专门调查。( )
第8题:
有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
容积率
剩余年限
个别因素
宗地
1.1
30
A
690
2001.8.1
0
+2%
1.0
38
-1%
B
700
2000.8.1
+7%
0
1.1
30
-2%
C
730
2002.8.1
0
-3%
1.4
38
-1%
D
730
2003.8.1
-5%
+3%
1.0
35
+8%
上表中成交价的单位为:元/平方米,该城市地价指数如下表:
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
指数
100
107
110
108
113
115
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在 1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
该类土地的折现率为8%。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,回答下列问题:
(1) 为什么要进行交易情况修正?
(2) 在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3) 根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值。
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)
容积率 |
1.0 |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
1.4 |
1.5 |
1.6 |
地价 |
100 |
105 |
110 |
115 |
120 |
125 |
128 |
成交价 |
交易时间 |
交易情况 |
区域因素 |
容积率 |
剩余年限 |
个别因素 |
评估值 |
| ||||||
A.690× |
115 |
× |
100 |
× |
100 |
× |
105 |
× |
0.9517 |
× |
100 |
=713.86 | ||
110 |
100 |
102 |
100 |
99 |
| |||||||||
B.700× |
115 |
× |
100 |
× |
100 |
× |
105 |
× |
1 |
× |
100 |
=717.47 | ||
107 |
107 |
100 |
105 |
98 |
| |||||||||
C.730× |
115 |
× |
100 |
× |
100 |
× |
105 |
× |