中级房地产经济

多选题房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（　）。A确定的收益期限长B预测的净收益大C选取的报酬率高D预测的运营费用高E考虑了净收益增长

题目
多选题
房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（　）。
A

确定的收益期限长

B

预测的净收益大

C

选取的报酬率高

D

预测的运营费用高

E

考虑了净收益增长

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第1题：

房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（ ）。

A.确定的收益期限长

B.预测的净收益大

C.选取的报酬率高

D.预测的运营费用高

E.考虑了净收益增长


正确答案：ABE

第2题：

采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（）。

A、净收益估计过高
B、收益期限估计过长
C、运营费用估计过高
D、获取净收益过于可靠
E、考虑了无形收益

答案：A,B,D
解析：
收益法估价时，价值高低取决于3个因素：（1）未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高；（2）获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高；（3）获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，价值越高。

第3题：

某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。

A．空置率偏小

B．运营费用偏大

C．收益期限偏短

D．报酬率偏高


正确答案：D

第4题：

采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（　　）。

A.选取的报酬率偏低
B.预测的未来净收益偏大
C.估计的使用期限偏短
D.估计的运营费用偏大
E.估计的空置率偏高

答案：A,B
解析：
本题考查房地产估价的收益法。可以利用收益期限为有限年的公式来帮助理解本题。V=A／Y[1-1／(1+Y)n]，预测未来的净收益偏大，即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，即n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，DE会导致结果偏小。

第5题：

运用收益法估价，一般包括的步骤有()。

A:预测术来净收益
B:求取报酬率
C:选用适宜的收益法计算
D:建立比较基准
E:交易情况修正

答案：A,B,C
解析：
选项D、选项E属于对可比实例成交价格进行处理。

第6题：

运用收益法估价，需要预测估价对象的()

A:净收益
B:未来收益
C:预期收益
D:经营任务

答案：B
解析：
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

第7题：

采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有()。

A:选取的报酬率偏低
B:预测的未来净收益偏大
C:估计的使用期限偏短
D:估计的运营费用偏大
E:估计的空置率偏高

答案：A,B
解析：
本题考查房地产估价的收益法。可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y[1-1/(1+Y)n],预测未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，即n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，DE会导致结果偏小。

第8题：

采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（ ）。

A．净收益估计过高

B．收益期限估计过长

C．运营费用估计过高

D．资本化率估计过低

E．考虑了无形收益


正确答案：ABD

第9题：

采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有()。

A:选取的报酬率偏低
B:预测的未来净收益偏大
C:估计的收益年限偏短
D:估计的运营费用偏大
E:计算使用的空置率偏高

答案：A,B
解析：
从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该现值的高低主要取决于以下三个因素：未来净收益的大小——未来净收益大，房地产的价值就越高，因此选B项。获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高；反之就越低。获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠。房地产的价值就越高；反之就越低。另根据房地产价值与报酬率负相关，因此选A项。

第10题：

房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有()。

A:确定的收益期限长
B:预测的净收益大
C:选取的报酬率高
D:预测的运营费用高
E:考虑了净收益增长

答案：A,B,E
解析：
从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小。未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短。获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度。获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

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