资产评估实务(一)
问答题某建筑物为单层框架结构，2016年12月竣工，建筑面积为2100平方米，评估基准日为2018年12月31日，其中： （1）根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费（综合造价）为2635000元，建安综合造价在建设期内均匀投入； （2）前期费用的综合费率为8%，期间费用率为5%，期间费用在建设期内均匀投入； （3）建筑工期为2年，年贷款利率为9.36%； （4）开发商要求的利润率为4%； （5）建筑物设计使用年限为60年； （6）该建筑物评分修正系数为结构∶装修∶设备＝0.8∶0.
题目
相似问题和答案
第1题：
某开发商获得某项目用地4200 m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率为12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率为10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)
第2题：
某工程直接工程费为1000万元，其中措施费为直接工程费的5%，间接费费率为8%，利润率为4%，综合计税系数为3.41%，若以直接费为计算基础计算建筑安装工程费，则该工程的建筑安装工程含税造价为（ ）万元。
A．1169.576
B．12014.100
C．1216.102
D．1219.576
第3题：
某工程直接工程费为1 000万元，其中措施费为直接工程费的5%，间接费费率为8%，利润率为4%，综合计税系数为3.41%，若以直接费为计算基础计算建筑安装工程费，则该工程的建筑安装工程含税造价为( )万元。
A.1 169.576
B.1 2014.100
C.1 216.102
D.1 219.576
点评：1 000×(1+5%)×(1+8%)×(1+4%)×(1+3.41%)=1 219.576.参见教材P258.
第4题：
资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本要求：
（1）列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
（2）计算委估厂房的重置成本。
（3）计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
（4）计算委估厂房的评估值。
②建（构）筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率；
估价对象的建安工程综合造价,一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定。
（2）土建工程造价＝3883（万元）；
安装工程造价＝675（万元）；
建安工程造价＝3883＋675＝4558（万元）；
前期费用＝4558×2%＝91.16（万元）；
期间费用＝（91.16＋4558）×5%＝232.46（万元）；
利润＝（91.60＋4558＋232.46）×3.5%＝170.87（万元）；
重置成本＝91.60＋4558＋232.46＋170.87＝5052.93（万元）。
（3）年限法成新率＝[1－（5/50）]×100%＝90%
或：年限法成新率＝（50－5）/50×100%＝90%
打分法成新率＝[1－（94×80%＋70×10%＋90×10%）/100]×100%＝91.20%
综合成新率＝90%×0.4＋91.20%×0.6＝90.72%
（4）评估值＝重置成本×成新率＝5052.93×90.72%＝4584.02（万元）
第5题：
【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下：
(1)建筑安装工程费=1 200元/m2
(2)专业费用=1 200X3%元/m2 =36 元/m2
第6题：
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。
要求：试评估该宗地地价。
(1)年总收益=2×365×1 000×5=3 650 000(元)
(2)年总费用=3 650 000×2%+3 500×5 000×(1.5%+0.2%)+3 650 000 × 17.5%=1 009 250(元)
(3)年纯收益=3 650 000—1 009 250=2 640 750(元)
(4)房地产总价
=36 258 750(元)(5)测算建筑费及专业费=3 500×(1+10%)×5 000=19 250 000(元)
(6)利息=地价×[((1+6%)2-1]+19 250 000×[(1+6%)-1]=0.1236×地价+1 155 1300
(7)开发商利润=(地价+19 250 000)×20%=0.2×地价+3 850 000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36 258 750-19 250 000-0.1236×地价-1 155 000-0.2×地价-3 850 000
地价=9 069 016(元)
第7题：
A.1 169.576 B.1 204.100
C.1 216.102 D.1 219.576
①措施费= 1000x5% =50（万元）；
②直接费=直接工程费+措施费=1000 + 50 = 1050（万元）；
③间接费=直接费X间接费费率=1050 X 8% = 84（万元）；
④利润=(直接费+间接费）X利润率=(1050+84) X4% =45.36（万元）；
⑤不合税造价=直接费+间接费+利润=1050 +84 +45. 36 = 1179. 36（万元）；
⑥税金= 1179. 36 x3.41% =40.216（万元）；
⑦含税造价= 1179. 36 +40. 216 = 1219. 576(万元)。
第8题：
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。
（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。
（2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。
第9题：
要求：
(1)列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
(2)计算委估厂房的重置成本。
(3)计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6)。
(4)计算委估厂房的评估?。
②建（构）筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率：估价对象的建安工程综合造价，一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定。
(2)土建工程造价＝3883(万元）；
安装工程造价＝675(万元）；
建安工程造价＝3883＋675＝4558(万元）；
前期费用＝4558×2%＝91.16(万元）；
期间费用＝4558×5%＝227.90(万元）；
利润＝(91.60＋4558＋227.90)×3.5%＝170.71(万元）；
重置成本＝91.60＋4558＋227.90＋170.71＝5048.21(万元）。
(3)年限法成新率＝1-5/50＝0.9＝90%；
打分法成新率＝(94×80%十70×10%十90×10%)/100＝91.20%；
综合成新率＝90%×0.4＋91.20%×0.6＝90.72%
第10题：
资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本要求：
（1）列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
（2）计算委估厂房的重置成本。
（3）计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
（4）计算委估厂房的评估值。
②建（构）筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率；
估价对象的建安工程综合造价,一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定。
（2）土建工程造价＝3883（万元）；
安装工程造价＝675（万元）；
建安工程造价＝3883＋675＝4558（万元）；
前期费用＝4558×2%＝91.16（万元）；
期间费用＝（91.16＋4558）×5%＝232.46（万元）；
利润＝（91.60＋4558＋232.46）×3.5%＝170.87（万元）；
重置成本＝91.60＋4558＋232.46＋170.87＝5052.93（万元）。
（3）年限法成新率＝[1－（5/50）]×100%＝90%
或：年限法成新率＝（50－5）/50×100%＝90%
打分法成新率＝[1－（94×80%＋70×10%＋90×10%）/100]×100%＝91.20%
综合成新率＝90%×0.4＋91.20%×0.6＝90.72%
（4）评估值＝重置成本×成新率＝5052.93×90.72%＝4584.02（万元）