房产估价师

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000元/m2建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积；当地同档次酒

题目
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000元/m2建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。
【解】
1层餐厅和咖啡厅价格=20000元/m2X900m2=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250元/(天*间）X280间X365天X(1—60%)=10220000元=1 022万元
酒店会议室年总收益=1000元/(天.间）X20天/月X12月=240000元=24万元
酒店年总费用=1022万元X40%=409万元
酒店客房及会议室年净收益=(1022+24—409)万元=637万元
酒店客房及会议室价格=637万元/10%X[1—1/(1+10%)30]=6005万元
酒店办公室价格=300m2X10000元/m2=3000000元=300万元
该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107万元

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相似问题和答案

第1题：

某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2;首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%;其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m2，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
【解】
估价计算如下：
1.有效毛收入=2 000m2X100元/(月*m2)X12月X80%+200间X200元/(天*间）X365天X80%=13600000元
2.总费用= 200间X200元/(天.间）X365天X40%
—5840000元
3.酒店总净收益=有效毛收入一总费用
=(13600000-5840000)元
=7760000元
4.酒店土地净收益=10 000m2X3000元/m2X8%
=2400000元


答案：
解析：

第2题：

甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于2013年7月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2015年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2017年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合体未出租的办公和商业用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。

第一次估价优先选用的估价方法是（　）。

　　A.收益法和成本法
　　B.比较法和成本法
　　C.收益法和假设开发法
　　D.收益法和比较法

答案：D
解析：
该综合体商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售，适宜选择比较法和收益法估价。

第3题：

甲酒店向该市出租车司机承诺，为酒店每介绍一位客人，酒店向其支付该客人房费的20%作为奖励，与其相邻的乙酒店向有关部门举报了这一行为。有关部门调查发现甲酒店给付的奖励在公司的账面上皆有明确详细的记录。甲酒店的行为属于（ ）。


参考答案：A
《反不正当竞争法》第八条第二款规定，经营者销售或者购买商品，可以以明示方式给对方折扣，可以给中间人佣金。经营者给对方折扣、给中间人佣金的，必须如实人账。接受折扣、佣金的经营者必须如实人账。本题中，甲酒店对给付的奖励有明确详细的记录，属于正当的竞争行为。

第4题：

甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。
关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是（ ）。

A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值
C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值

答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收估价的相关规定。抵押估价时应按办公用途，评估出租人权益价值；征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值。

第5题：

某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、物业管理都是24小时的。现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。
商务会议用房的收益测算依据不包括（ ）。
A.收费标准 B.功能
C.面积 D.平均使用率


答案：B
解析：

第6题：

甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。
对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（　　）。

A.修复费用法
B.损失资本化法
C.赔偿实例比较法
D.损失前后差价法

答案：A
解析：
修复费用法又称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本案例中，工程缺陷是因城市规划调整造成，无法通过修复恢复损失功能，不适宜采用修复费用法。

第7题：

某酒店共20层，地下1层,是一家集客房、餐饮、娱乐为一体的多功能商务型酒店，若对此酒店采用收益法进行估价,其主要工作有哪些？


答案：
解析：
酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且具有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、不同档次、不同功能而区别对待。

第8题：

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280问，每问建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2：当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容．请指出错误并改正：

1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000元=1800万元

酒店客房年总收益=250×280×365×（1-60%）=10220000元=1022万元

酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24万元

酒店年总费用=1022×40%=409万元

酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元

酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷（1+10%）30]=6005万元

酒店办公室价格=300×10000=3000000元=300万元

该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元


正确答案：

错误改正如下：
(1)酒店客房年总收益=250×280×365×60%=15330000元=1533万元。
(2)酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=1200000元=120万元。
(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元。
(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。

第9题：

甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
规划调整给该酒店造成的价值减损额为（ ）万元。
A.655.85 B.682.08
C. 1675.85 D.1702.08


答案：D
解析：

第10题：

甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。
　　8.下列关于该房屋抵押估价说法正确的是（　）。

　　A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响
　　B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束
　　C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2
　　D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2

答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。首先，合法才算面积。合法以后，要扣除回迁面积、销售面积、公建面积。

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