房产估价师
某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
题目
针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
相似问题和答案
第1题：
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请分析说明房地产估价师这样做的理由。
(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。
(2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。
(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。
(4)收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限，或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年。
(5)估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均(客观)成本，或实际成本是历史的，也不一定是社会平均(客观)成本。
第2题：
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；
(2)询问委托人评估期望值不对；
(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；
(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。
第3题：
（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
第 4 题 要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有 （ ）
A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估
B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合
C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由
D．估价方法的选用必须征得委托人的同意
第4题：
第5题：
如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。
根据《房地产估价理论与方法》教材P304。
第6题：
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280问，每问建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2：当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容．请指出错误并改正：
1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000元=1800万元
酒店客房年总收益=250×280×365×（1-60%）=10220000元=1022万元
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24万元
酒店年总费用=1022×40%=409万元
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元
酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷（1+10%）30]=6005万元
酒店办公室价格=300×10000=3000000元=300万元
该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元
错误改正如下：
(1)酒店客房年总收益=250×280×365×60%=15330000元=1533万元。
(2)酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=1200000元=120万元。
(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元。
(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。
第7题：
1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
[答案]有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
[答案]对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:
(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。
第8题：
（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
1．（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）。（2）净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）。（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的商业利润（1分）。
2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）。（或者：土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限）（2分）。
3．估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）。或者：实际成本是历史成本（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分）。
第9题：
第一次估价优先选用的估价方法是（ ）。
B.比较法和成本法
C.收益法和假设开发法
D.收益法和比较法
第10题：
<1> 、请问造成两者差异较大的原因有哪些？
<2> 、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？
2.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。