房产估价师

在估价中选择4个可比实例，甲成交价格12000元／m2，建筑面积100m2，首次付清60万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20万元；乙成交价格11000元／m2，建筑面积120m2，首付88万元，半年后付清余款44万元；丙成交价格11500元／m2，建筑面积90m2，成交时候一次性付清；丁成交价格13600元／m2，建筑面积110m2，成交时支付100万元，一年后付清余款49.6万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（　）。A、甲＞乙＞丙＞丁 B、乙＞丁＞甲＞丙 C、丁＞甲＞

题目
在估价中选择4个可比实例，甲成交价格12000元／m2，建筑面积100m2，首次付清60万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20万元；乙成交价格11000元／m2，建筑面积120m2，首付88万元，半年后付清余款44万元；丙成交价格11500元／m2，建筑面积90m2，成交时候一次性付清；丁成交价格13600元／m2，建筑面积110m2，成交时支付100万元，一年后付清余款49.6万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（　）。

A、甲＞乙＞丙＞丁
B、乙＞丁＞甲＞丙
C、丁＞甲＞丙＞乙
D、丙＞乙＞丁＞甲
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第1题：

有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和1年后分两次平均支付,假设月利率为 0.5%,则在成交日期一次付清的价格为()万元

A. 37.91

B. 38.25

C. 38.42

D.50


正确答案:C

第2题：

某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积lOOm2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。

A．2290.91

B．2326.41

C．2344.16

D．2308.66


正确答案：B

第3题：

某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次

性付清。该房地产公摊子面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100 m2，假定折现率为

6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/ m2。

A 2593 B 2619 C 2727 D 2862


正确答案：A

第4题：

购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款面
B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D.首付50% ,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付

答案：D
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。参见教材P113。

第5题：

购买一套建筑面积为120㎡，单价为18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。

A、于成交日期一年后一次性支付所有款项
B、于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C、于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D、首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付

答案：D
解析：
考点:名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。

第6题：

在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。

A．甲乙丙丁

B．乙丁甲丙

C．乙丙甲丁

D．丙乙丁甲


正确答案：C

第7题：

某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。

A．2290.91

B．2326.41

C．2344.16

D．2308.66


正确答案：B

第8题：

在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清．丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。 ( )

此题为判断题(对，错)。


正确答案：×

第9题：

一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。

A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠
B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元
C.在成交日期的一年后一次性付清
D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付

答案：C
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价为30万元，实际总价为：30×（1－3%）＝29.1（万元）；选项B，名义总价为30万元，实际总价为：10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.283（万元）；选项C，名义总价为30万元，实际总价为：30/（1＋5%）＝28.5714（万元）；选项D，分年等额付款额＝25×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝3.2376万元，则实际付款额＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1＋5%）10]＝5＋25＝30（万元），与名义价格一致。名义价格和实际价格相同，即名义总价＝实际总价＝30万元。

第10题：

某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（　）元/m2。

A.4387
B.4398
C.4500
D.4887

答案：B
解析：
本题考查的是建立比较基础。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（万元），单价=43.98/100=4398（元/m2）。

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