房地产经纪协理
2015年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品住房，乙企业负责建设。2013年5月，甲企业以建设用地使用权作为抵押物向丙银行贷款3000万元，办理了抵押登记。2016年6月甲企业将在建工程向丁银行抵押贷款3000万元，也办理了抵押登记。2017年10月，甲企业开始预售住房，王某购得建筑面积为70m2住房一套。2018年3月，甲企业到期不能偿还债务，法院拍卖底层营业用房。关于题中已设定抵押的房屋的买卖，下列说法正确的是（ ）。A.须经过甲企业同意 B.须经过乙企业同意 C.须经过银行同意 D.须经
题目
B.须经过乙企业同意
C.须经过银行同意
D.须经过甲企业和乙企业同意
参考答案和解析
相似问题和答案
第1题：
2004年4月1日，人民法院受理了甲国有企业（以下简称“甲企业”）的破产案件，并于2004年6月1日宣告甲企业破产。甲企业的有关情况如下：
（1）．2004年3月1日，甲企业和A企业签订了100万元的设备买卖合同，根据双方签订的所有权保留条款，A企业于2004年3月10日交付设备，甲企业于2006年6月10日支付货款后设备的所有权转移至甲企业。人民法院宣告甲企业破产时，甲企业尚未支付100万元的设备款。
（2）．2004年1月1日，甲企业和B企业共同投资设立合伙型联营企业（以下简称“乙企业”）。2004年2月1日，乙企业向中国工商银行贷款200万元，贷款期限为1年。清算组接管甲企业后，决定收回甲企业对乙企业的投资及应得收益150万元，计入甲企业的破产财产。因甲企业提前退出联营企业，给B企业造成的实际损失为100万元。
（3）．2004年1月1日，甲企业向中国建设银行贷款1000万元，贷款期限为1年。甲企业以通过划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押，并依法办理了抵押登记手续。经查，该抵押未经具有审批权限的土地行政管理部门批准。
（4）．2004年2月1日，甲企业向中国农业银行贷款800万元，贷款期限为2年。甲企业以其办公楼设定抵押，并依法办理了抵押登记手续。经查，该办公楼的国有土地使用权是甲企业通过转让方式取得的，但甲企业以办公楼设定抵押时未经有关主管部门的批准。
（5）．2004年3月1日，甲企业向中国银行贷款600万元，贷款期限为1年。甲企业以其机器设备设定抵押，并依法办理了抵押登记手续。经查，甲企业以机器设备设定抵押时未经政府主管部门的批准。
要求：根据破产法律制度的规定，分析回答下列问题：
（1）．根据本题要点（1）提示的内容，该设备是否属于甲企业的破产财产？并说明理由。
（2）．根据本题要点（2）提示的内容，在甲企业被宣告破产时，中国工商银行能否向人民法院申报破产债权？并说明理由。
（3）．根据本题要点（2）提示的内容，在甲企业被宣告破产时，B企业能否向人民法院申报破产债权？并说明理由。
（4）．根据本题要点（3）提示的内容，在甲企业被宣告破产时，中国建设银行对国有土地使用权的拍卖所得是否享有优先受偿权？并说明理由。
（5）．根据本题要点（4）提示的内容，在甲企业被宣告破产时，中国农业银行对办公楼的拍卖所得是否享有优先受偿权？并说明理由。
（6）．根据本题要点（5）提示的内容，在甲企业被宣告破产时，中国银行对机器设备的拍卖所得是否享有优先受偿权？并说明理由。
（1）该设备不属于甲企业的破产财产。根据规定，破产企业在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产不属于破产财产。在本题中，由于甲企业尚未支付货款，根据所有权保留条款，甲企业尚未取得该设备的所有权，因此不属于甲企业的破产财产。
（2）中国工商银行可以申报破产债权。根据规定，破产企业与他人组成合伙型联营企业的，在退伙收回投资时，破产企业作为退伙人应当对退伙前联营企业的全部债务承担连带责任，联营企业的债权人可以作为破产债权人参加破产程序，接受清偿。
（3）B企业可以申报破产债权。根据规定，破产企业与他人组成合伙型联营企业的，在退伙收回投资时，给联营他方造成损失的，联营他方可以实际损失申报破产债权。
（4）中国建设银行对国有土地使用权的拍卖所得没有优先受偿权。根据规定，破产企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押物登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应当认定抵押无效。因此，甲企业以该土地使用权设定的抵押无效，中国建设银行对国有土地使用权的拍卖所得没有优先受偿权。
（5）中国农业银行对办公楼的拍卖所得享有优先受偿权。根据规定，如果破产企业将建筑物与“以出让、转让方式取得的国有土地使用权”一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。因此，甲企业以办公楼设定的抵押有效，中国农业银行对办公楼的拍卖所得享有优先受偿权。
（6）中国银行对机器设备的拍卖所得享有优先受偿权。根据规定，国有工业企业以机器设备、厂房等财产设定抵押，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。因此，甲企业以机器设备设定的抵押有效，中国银行对机器设备的拍卖所得享有优先受偿权。
第2题：
A.抵押权已经设立
B.未登记的建设用地使用权也属于抵押财产
C.房屋拍卖所得价款优先清偿乙银行贷款
D.房屋下的建设用地使用权应一并拍卖，所得价 款不得用于优先清偿乙银行贷款
第3题：
甲企业向乙银行贷款100万元，其中甲企业以自己的机器设备抵押，又请丙企业作为保证人．如果甲企业到期不能还款，丙企业应对100万元承担保证责任．【】
×[解析]此项贷款既有保证又有物的担保，应先以甲企业的机器设备抵偿债务，不足部分由丙企业承担保证责任．
第4题：
若甲企业到期无法清偿债务，乙银行欲实现抵押权，则正确做法为（ ）。
B.与甲企业协商，将抵押物权属转移给乙银行
C.与甲企业无法达成一致，可向人民法院申请司法拍卖、变卖
D.与甲企业协商变卖或拍卖抵押物，并就变卖、拍卖所得优先受偿
第5题：
3.该企业出租给丙商场应缴纳的税为（）。
B.所得税
C.印花税
D.土地增值税
第6题：
2004年1月1日，甲国有企业（以下简称“甲企业”）向乙银行贷款1000万元，贷款期限为6个月。甲企业以其办公楼设定抵押，并依法办理了抵押登记手续。经查，该办公楼的国有土地使用权是甲企业通过转让方式取得的，但甲企业以办公楼设定抵押时未经有关主管部门的批准。
2004年4月1日，甲企业以2000万元的价格将其办公楼转让给丙企业。在转让过程中，甲企业未通知乙银行，也没有告知丙企业办公楼已经抵押的情况。2004年7月1日，甲企业不能清偿到期债务。
要求：
根据合同法律制度的有关规定，分析回答以下问题：
（1）甲企业以办公楼设定的抵押是否有效？并说明理由。
（2）甲企业以办公楼设定抵押时，抵押登记部门是什么？
（3）甲企业将办公楼转让给丙企业的行为是否符合规定？并说明理由。
（4）甲企业不能清偿到期债务时，乙银行能否行使抵押权？并说明理由。
（5）在抵押合同中，如果当事人未约定抵押担保的范围，请问抵押担保的范围包括哪些？
（6）对于办公楼的拍卖价款，如果当事人没有约定的，简述其清偿顺序。
（1）甲企业以办公楼设定的抵押有效。根据规定，如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，国有企业将建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。在本题中，办公楼的国有土地使用权是通过转让方式取得的，因此甲企业以办公楼设定的抵押有效。
（2）以城市房地产等建筑物抵押的，登记部门为县级以上人民政府规定的部门；县级以上人民政府对登记部门未作规定的，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理抵押物登记手续，均具有法律效力。
（3）甲企业将办公楼转让给丙企业的行为不符合规定。根据规定，在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。
（4）乙银行可以行使抵押权。根据规定，在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，即使抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押权人仍可以行使抵押权。 （5）抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
（6）①实现抵押权的费用；②主债权的利息；③主债权。
第7题：
开发企业于项目A动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记，其登记类型为（ ）。
B.在建工程抵押登记
C.预售商品房抵押登记
D.预告登记
第8题：
甲企业为兴建一批厂房，向银行贷款5000万元，以原有厂房进行抵押，并办理了抵押登记，但原有厂房所涉及的建设用地使用权未同时进行抵押。届甲企业无力偿还银行债务，甲企业同时对乙企业负有债务1000万元，现银行欲对设定抵押权的厂房和该厂房所涉及的土地使用权行使抵押权，以实现自己的债权。乙企业也向甲企业主张自己的债权，因堤定抵押权的厂房拍卖所得价值为3000万元，其所涉及的土地使用权拍卖所得为2000万元。为此，银行和乙企业在偿还债务问题上引起纠纷。下列表达不正确的是：（ ） A．该5000万元应全部偿还银行 B．3000万元偿还给银行，另2000万元由银行和乙企业按债权比例受偿 C．3000万元偿还给银行，另2000万元由甲企业决定偿还方式 D．3000万元偿还给银行，另2000万元由银行和乙企业平均受偿
《物权法》第182条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财 产视为一并抵押。”第183条也作了类似规定。本题中乙企业的债务并未设定担保，不能行使优先受偿权。 故拍卖所得的土地使用权价款也由银行优先受偿。
第9题：
关于该企业出租商业用房的说法，正确的是（）。
B.应当经甲、乙银行同意
C.该租赁关系不得对抗Z银行的抵押权
D.该租赁关系不受抵押权影响
第10题：
2.刘某应缴纳的契税为( )元。
B.13500
C.27000
D.45000