建设工程司法解释知识
由于施工单位一直未完成施工资料，施工项目也未竣工验收，开发商在此种情况下开始使用，作为开发商，像这种情况该如何操作？
题目
由于施工单位一直未完成施工资料，施工项目也未竣工验收，开发商在此种情况下开始使用，作为开发商，像这种情况该如何操作？
参考答案和解析
正确答案:
如前面的一样，这个问题关键在于合同的约定，依照《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）32.1工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。双方约定由承包人提供竣工图的，应当在专用条款内约定提供的日期和份数。也就是说规范操作的话应该首先在合同中约定承包方提供竣工资料的日期和份数。如果万一没有约定，开发商也不应该擅自开始使用，因为根据《司法解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”第十四条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”根据该规定，发包人不应在未经验收的情况下提前使用，如果一旦擅自使用，那么就会在对承包人质量缺陷主张权利时丧失胜诉的可能。
而针对承包人拒绝移交竣工资料的情况，发包人可提起诉讼要求承包人履行其移交完整竣工资料的交付并承担因此给发包人造成的损失（建议在合同中约定损失包括因承包人延误工期造成开发商给购房人延期交房而承担的违约损失）。但承包人未按约移交竣工资料并不能成为发包人可以不经验收擅自使用工程的理由，发包人仍应对其擅自使用工程所带来的后果负责。
而针对承包人拒绝移交竣工资料的情况，发包人可提起诉讼要求承包人履行其移交完整竣工资料的交付并承担因此给发包人造成的损失（建议在合同中约定损失包括因承包人延误工期造成开发商给购房人延期交房而承担的违约损失）。但承包人未按约移交竣工资料并不能成为发包人可以不经验收擅自使用工程的理由，发包人仍应对其擅自使用工程所带来的后果负责。
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相似问题和答案
第1题：
变电站技改工程验收竣工验收环节，关于施工单位自验收及监理初验以下说法正确的是（）
(A)项目施工结束后，应首先进行自验收。对于本单位实施项目，由实施班组自验收；对于非本单位实施项目，由施工单位自验收。 (B)自验收合格后，实施班组或施工单位向项目管理单位提出项目竣工验收申请。 (C)竣工验收申请时应具备设备技术资料、安装调试记录、交接试验报告。对于实行监理的项目，竣工验收申请及资料提交应经监理单位同意。 (D)项目设计单位编制设计总结报告，重点说明有关反事故措施的落实情况，设计变更情况及具体原因。
答案：A,B,C,D
解析：
第2题：
某工程竣工时，施工单位经过初验，认为已按合同约定的要求完成施工，提请作竣工验收，由于场地狭小，施工单位仍占用部分房屋作为办公用房，根据对竣工验收资料的要求，施工单位已将全部质量保证资料复印齐全供审核。经质量监督站初步抽验，观感、质量得分率为83％。质量保证资料未能通过，并提出了整改通知单。根据背景资料，回答以下问题：
建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织（ ）等单位组成验收组，制定验收方案。
建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织（ ）等单位组成验收组，制定验收方案。
A.材料供应商
B.勘察
C.设计
D.施工
E.监理
B.勘察
C.设计
D.施工
E.监理
答案：B,C,D,E
解析：
建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。
第3题：
房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由（ ）递效竣工报告。
A.施工单位向开发商 B.开发商向质量监督站
C.工程监理机构向开发商 D.施工单位向质量监督站
正确答案：A
第4题：
房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工档案应保存在（）档案部门。
- A、开发商
- B、施工单位
- C、使用单位
- D、设计单位
正确答案:C
第5题：
开发商与施工单位签订了包工包料的施工合同，约定由施工单位垫资至地上三层，可是施工单位没有资金，所有主材均由开发商购进。签合同时，取费标准超过施工单位的承建资质。在施工中，施工单位负责人以私人名义，采用非正常手段，胁迫开发商（无证据）与之签订了该项目的转让合同（一分钱未付即取得该项目所有权）。但未到有关部门办理变更手续，不知该转让合同是否有效，开发商能否解除施工合同？
正确答案: 这个问题涉及多方面的法律问题。
1.一方以胁迫手段签订的合同是否具有法律约束力？
根据我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
依据这两条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。但根据此问题的表述，对于胁迫的事实并无证据证明，因此，在请求法院撤销时可能存在证据不足难以得到支持的风险。
2.如果不存在胁迫情形，施工单位与开发商签订的项目转让合同是否一定有效？
所谓房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目转让给受让人，双方就转、受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。房地产开发项目转让需具备相应的条件，根据我国城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产项目时，应当符合下列条件：“（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”，未满足上述条件的房地产项目不得转让。更重要的是，施工单位无房地产开发资质，依法不能作为项目转让的受让人。当事人没有资质不得从事房地产开发。从这一点分析，转让也是无效的，而如果转让合同无效，则开发商有权依法要求终止转让合同。
同时，如果该项目转让合同所涉的房地产不具备转让条件的话转让合同也是无效的。
3.未办理变更登记的项目转让合同是否无效？
根据我国法律法规及最高院的相关司法解释，房地产项目转让合同办理变更登记并非法律、行政法规的强制性规定。不考虑其它因素，仅从登记来分析，未办理变更登记不会影响合同效力。但因房地产项目开发涉及许多许可证制度，不办理变更在实际履行过程中障碍重重。
4.开发商是否可以行使解除权、解除与施工单位签订的施工合同？
如果该转让合同有效，且该转让也已经施工单位同意的话，那么，开发商已经退出了原与施工单位签订的施工合同，合同主体发生了变更，对于原开发商来说已经不是施工合同的主体，不再承担合同相应的权利与义务，当然也不享有合同解除权。但转让合同无效不影响原施工合同的效力。取费超标也不构成合同可以解除的法定事由。包工包料变为主材甲供只能是合同的变更，且开发商是同意的。所以，开发商无权因此而解除与施工单位之间的施工合同。
第6题：
某工程竣工时，施工单位经过初验，认为已按合同约定的要求完成施工，提请作竣工验收，由于场地狭小，施工单位仍占用部分房屋作为办公用房，根据对竣工验收资料的要求，施工单位已将全部质量保证资料复印齐全供审核。经质量监督站初步抽验，观感、质量得分率为83％。质量保证资料未能通过，并提出了整改通知单。根据背景资料，回答以下问题：
本工程竣工验收后，应由（ ）负责向有关部门办理竣工备案。
本工程竣工验收后，应由（ ）负责向有关部门办理竣工备案。
A.建设单位
B.施工单位
C.监理单位
D.设计单位
B.施工单位
C.监理单位
D.设计单位
答案：A
解析：
竣工验收后，应由建设单位负责向有关部门办理竣工备案。
第7题：
下列属于工程竣工验收应具备的条件有（）。
A施工单位三级自检和消缺工作完成。
B施工单位整理完备项目所有竣工资料，部分重要资料已提前交付。
C施工单位向质量监督员提出书面项目竣工验收申请报告，并签证齐全。
D施工单位整理完备工程阶段验收所要求的工程资料，部分重要资料已提前交付。
A,B,C
略
第8题：
变电站技改工程验收竣工验收环节，关于施工单位自验收及监理初验以下说法正确的是(____)
项目施工结束后，应首先进行自验收。对于本单位实施项目，由实施班组自验收；对于非本单位实施项目，由施工单位自验收。$;$自验收合格后，实施班组或施工单位向项目管理单位提出项目竣工验收申请。$;$竣工验收申请时应具备设备技术资料、安装调试记录、交接试验报告。对于实行监理的项目，竣工验收申请及资料提交应经监理单位同意。$;$项目设计单位编制设计总结报告，重点说明有关反事故措施的落实情况，设计变更情况及具体原因。
答案：A,B,C,D
解析：
第9题：
申请建设项目安全设施竣工验收时，应当提交下列资料，并对其真实性负责（）
- A、建设项目安全设施竣工的验收申请书
- B、施工单位的施工资质证明文件
- C、建设项目安全设施施工情况报告
- D、安全生产投入资金情况报告
- E、建设项目竣工验收安全评价报告
正确答案:A,B,C,D,E
第10题：
某建设工程已委托某施工单位作为总承包单位。施工企业在工程项目开工前，办理完投保手续，该施工单位提出由另一家施工单位作为分包，承担主体施工。所有安全责任由分包单位负责，如果有了事故也由分包单位上报，并已签订了分包合同。请回答：关于建筑意外伤害保险的保险期限，保险期限应涵盖工程项目（）。
- A、开工之日到工程竣工验收合格日
- B、签订合同之日到工程竣工验收合格日
- C、开工之日到工程竣工日
- D、开工之日到工程竣工移交日
正确答案:A