房地产经济学

从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的市场价格，是（）.A、市场比较法B、收益估价法C、成本估价法D、假设开发法

题目

从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的市场价格，是（）.

  • A、市场比较法
  • B、收益估价法
  • C、成本估价法
  • D、假设开发法
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第1题：

在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 （ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：×

第2题：

运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 （ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：√

第3题：

在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。 （ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：×

第4题：

从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。（　）


答案：对
解析：
考点:经济因素。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。

第5题：

运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（　）


答案：对
解析：
考点:净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

第6题：

在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。( )


正确答案：×
[答案] ×
对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中是根据估价时的房地产市场状况作出的，而并不是在现金流量折旧法中。

第7题：

（2018年）关于房地产开发企业土地增值税清算，下列说法正确的有（ ）。

A.应将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用
B.发生的未实际支付款项的成本费用一律不得扣除
C.销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本
D.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
E.销售费用和管理费用按实际发生额扣除

答案：A,C,D
解析：
选项B，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除，清算时未实际支付的成本费用，不得在土地増值税清算中列入房地产开发成本进行扣除；选项E，销售费用和管理费用不按实际发生额扣除，在计算土地增值税时，房地产开发费用计算扣除。

第8题：

下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是 （ ）

A与财务报表中的成本完全不一样

B应根据实际发生费用记录来确定

C与财务报表中的成本一样

D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算


正确答案：D

第9题：

、从估价角度出发，下列属于运营费用的是（　）。

A、房地产抵押贷款还本付息额
B、房地产折旧额
C、房地产改扩建费用
D、房屋保险费用

答案：D
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

第10题：

假设开发法用于房地产开发项目分析时，为房地产投资者提供的数值不包括（　）

A.测算待开发房地产的最低价格
B.测算房地产开发项目的预期利润
C.测算房地产开发中可能的最高费用
D.测算待开发房地产的最高价格

答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法概述。假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。房地产开发项目的分析，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能的最高费用。

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