房地产估价理论与方法
单选题估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词标示的是估价对象的（ ）。A 实体B 功能C 质量D 权益中的权利
题目
实体
功能
质量
权益中的权利
相似问题和答案
第1题：
此题为判断题(对，错)。
第2题：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。
综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。
3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。
4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。
第3题：
下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
第4题：
明确估价对象包括（）。
- A、明确估价对象的实物状况
- B、明确估价对象的估价目的
- C、明确估价对象的权益状况
- D、明确估价对象的区位状况
- E、明确估价对象的估价时点
正确答案:A,C,D
第5题：
B.功能
C.质量
D.权益中的权利
第6题：
(四)某住宅区2005年5月开工，现正在建设当中，估计2008年12月完成要估价届时的售价。
估价对象的状况和房地产市场情况应选择为( )。
A．估价对象的状况和房地产市场情况均为2008年12月
B．估价对象的状况为现在，房地产市场情况为2008年12只
C．估价对象的状况为2005年5月，房地产市场情况为2008年12月
D．估价对象的状况和房地产市场情况均为2005年5月
第7题：
B.功能
C.质量
D.权益中的权利
第8题：
A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D、估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
第9题：
预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（ ）。
- A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格
- B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格
- C、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格
- D、估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格
正确答案:A,B,C
第10题：
下列选项中，对评估期房的表述正确的是（）。
- A、价值时点为现在，估价对象为现时状况
- B、价值时点为现在，估价对象为未来状况
- C、价值时点为未来，估价对象为未来状况
- D、价值时点为未来，估价对象为现时状况
正确答案:B