不动产评估

可用成本法进行估价的不动产有（）。A、市场交易活跃、交易实例充足的不动产B、既无收益又很少进入交易的不动产C、工业用地的价格评估D、商业用地的价格评估E、住宅用地的价格评估

题目

可用成本法进行估价的不动产有（）。

  • A、市场交易活跃、交易实例充足的不动产
  • B、既无收益又很少进入交易的不动产
  • C、工业用地的价格评估
  • D、商业用地的价格评估
  • E、住宅用地的价格评估
参考答案和解析
正确答案:B,C
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第1题：

利用市场法评估不动产价值时，造成成交价格偏差的原因主要有（　）。

A.交易税费非正常负担的交易
B.受债权债务关系影响的交易
C.相邻不动产的合并交易
D.成交日期与评估基准日不超过一年的交易
E.成交价格可修正为正常价格的交易

答案：A,B,C
解析：
造成成交价格偏差的因素主要有：①有利害关系人之间的交易；②交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易；③采取拍卖、挂牌、协议等不同交易方式，往往使不动产交易表现出不同的价格；④交易税费非正常负担的交易；⑤交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；⑥相邻不动产的合并交易；⑦受债权债务关系影响的交易；⑧其他特殊交易的情形。

第2题：

下列各项不动产的评估中，不适用于市场法的有（　）。

A.不动产交易发生较少的地区
B.风景名胜区土地
C.古建筑.寺庙等
D.市场活跃的工业用地
E.学校用地

答案：A,B,C,E
解析：
不动产评估的市场法中，不适用的情形有：（1）没有发生不动产交易或在不动产交易发生较少的地区；（2）某些类型很少见的不动产或交易实例很少的不动产，如古建筑等；（3）很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；（4）风景名胜区土地；（5）图书馆、体育馆、学校用地等。

第3题：

收益性物业估价的基本方法中，市场法适用的条件是（ ）。

A．物业估价既无收益又很少发生的交易

B．物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少

C．在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易

D．以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值


正确答案：C

第4题：

交易情况修正是将可比实例不动产在其区域条件下的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。


正确答案:错误

第5题：

基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，它适用于（）。

  • A、工业用地的价格评估
  • B、市场交易活跃，交易实例充足的不动产价格评估
  • C、具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估
  • D、有收益或有潜在收益的不动产的价格评估

正确答案:C

第6题：

运用成本法评估不动产的前提条件是（　）。

A、被评估不动产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态
B、被评估不动产预期获利年限可以预测
C、被评估不动产的未来收益是可以预测并可用货币来衡量的
D、有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场

答案：A
解析：
选项 BC 为釆用收益法评估不动产前提条件，选项 D 为釆用市场法评估不动产前提条件。

第7题：

市场法及不动产评估中最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常设定为100，“100”的含义是（　）。

A、表示评估基准日的价格指数
B、表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例交易时的价格指数
C、表示可比实例交易的价格指数
D、表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数

答案：D
解析：
本题考查的是市场法。交易日期修正系数中的分母为100，表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数。

第8题：

《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。


答案：
解析：
通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。

第9题：

（）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。

  • A、市场比较法
  • B、收益法
  • C、成本法
  • D、假设开发法

正确答案:A

第10题：

估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指（）。

  • A、某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格
  • B、可比实例不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格
  • C、在2001年6月30日开始对某不动产的价格评估
  • D、在2001年6月30日完成对某不动产的价格评估

正确答案:A

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