资产评估实务(一)

多选题运用成本逼近法评估地价时，确定宗地开发程度的依据有（　　）。A待估宗地的条件B估价目的C实际已开发程度D土地的性质E评估人员的专业能力

题目
多选题
运用成本逼近法评估地价时，确定宗地开发程度的依据有（　　）。
A

待估宗地的条件

B

估价目的

C

实际已开发程度

D

土地的性质

E

评估人员的专业能力

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第1题：

运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（　　）。

A．容积率
B．土地用途
C．土地开发程度
D．评估单位
E．土地使用权性质

答案：A,B,C,E
解析：
明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：①估价时点；②土地用途；③土地使用权性质；④土地使用期限；⑤容积率；⑥土地开发程度。

第2题：

成本逼近法评估地价时往往采取以待估宗地的土地取得费与开发费作为评估依据。


正确答案:错误

第3题：

应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括( )。

A．城镇基准地价

B．基准地价修正系数

C．宗地的收益

D．宗地的开发成本

E．宗地容积率


正确答案：ABE
解析：本题考核点为应用基准地价修正系数法评估地价具备的条件。基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。基准地价修正系数法的适用范围如下：(1)适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。(2)基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。(3)基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

第4题：

应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。

  • A、城镇基准地价
  • B、基准地价修正系数
  • C、宗地容积率
  • D、宗地的开发成本
  • E、宗地的开发程度

正确答案:A,B,C,E

第5题：

评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用（）进行估价。

  • A、收益法
  • B、成本法
  • C、假设开发法
  • D、市场法

正确答案:C

第6题：

运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（　）。

A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。参见教材P364。

第7题：

利用路线价估价法估价的具体程序应为（　）

  • A、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
  • B、①确定待估宗地所处的路线价区段和路线价②确定待估宗地的临街深度和其他条件③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
  • C、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数③确定待估宗地所处的路线价区段和路线价④估算宗地地价
  • D、①确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的临街深度和其他条件④估算宗地地价

正确答案:B

第8题：

基准地价的内涵一般包括的内容有()。

A. 基准地价表
B. 基准地价的估价期日
C. 设定土地开发程度
D. 待估宗地的土地容积率
E. 设定土地使用权年限

答案：A,B,C,E
解析：
待估宗地的土地容积率不属于基准地价的内涵，设定的土地容积率属于基准地价的内涵。

第9题：

编制宗地估价报告时，土地估价师对待估宗地的地价定义应涉及（）等内容。

  • A、估价基准日
  • B、土地现状或规划利用条件
  • C、设定的土地开发程度
  • D、法定最高出让年限

正确答案:A,B,C

第10题：

采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按（）求取。

  • A、宗地内外开发投入的费用总和
  • B、宗地外开发投入的费用总和
  • C、宗地内开发投入的费用总和
  • D、宗地内外受益分摊的开发费用总和

正确答案:D

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